津秋楼市遇冷
今年中秋小长假三天，恰逢楼市“金九”到来，众多开发商屯兵备战，为了取得九月份销售业绩的“开门红”，在这一时间加快了推盘进度。根据数据统计，中秋小长假之前一周(9.5-9.11)共有9个项目开盘，另外还有一个西青限价房摇号。
很明显对于中秋楼市的成交，开发商寄予厚望。
“选择在中秋之前集中推盘，显示出了开发商想利用中秋小长假来检验今年楼市‘金九’的成色，市场需求在这三天能达成什么样的成交状况，是开发商备战‘金九’的重要参考依据。”业内人士分析道。
但是，楼市成交量却并没有随着楼市放量的增加而增加，中秋假期也并未能促成楼市成交的回暖。市国土房管局公布的每日房价统计显示，9月10日至12日，天津市新建商品住宅成交总量为831套，面积85457.3平方米，平均价格每平方米8318元，日均成交量比节前三天下降3.5%。
数据显示，小长假期间市内六区中河西区和红桥区为零成交。“很少见，这在以前的‘金九银十’中没有出现过。”该业内人士分析。这也成为中秋楼市“冰点”说的缘由。西青区和武清区新建商品住宅成交量较多，分别为269套和183套。“中秋楼市体现出两个方面的特点。一方面，中低总价优质新盘供应的匮乏，使得近半个月来新房成交量持续萎缩；另一方面，频繁出现的特价楼盘仅是个别行为，并未形成实质性的降价潮，市场观望氛围较重。”
“金九”试金
黯然失色
“我们项目就是想赶在中秋小长假之前开盘，为了赶上这个时间节点，已经连续奋战了好几天。”在某售楼处的销售现场一位负责人对本刊表示。为了赶在中秋假期之前完成开盘准备，有相当多的开发商调整或者提前了推盘日期。
“在‘金九’的日子，尤其是这种明显客流会比平时增多的中秋假期我们是分秒必争的，九月份的销售很关键。”该负责人表示。对于很多在今年市场状况低迷情况下背负繁重销售任务的楼盘营销部门来说，九月份和十月份卖出去多少直接决定了今年的销售业绩。“我们把一半的销售量放在了‘金九银十’，中秋假期更是不能放过的开门红。”不少项目销售经理都是抱着相同的想法。
但是中秋市场的表现，却在一定程度上给这些压力重重的地产销售者们泼了一盆冷水。
根据房管局提供的数据统计，含中秋假期在内的九月份第一周(9.5-9.12)天津商品住宅日均成交283套，环比减少3.64%。日均成交面积为2.96万平方米，环比减少11.55%。三天小长假期间新建商品住宅成交总量为831套，“日成交量相对于节前前三天下降3.5%，这个数据现在看来很具有参考性，这说明在现在这个阶段，房地产市场上的购房者仍然处于观望态势，对于后续价格走势有强烈的心理预期，这导致很多项目中秋有人气却没有成交。”某位地产业内人士对本刊分析。
在中秋节期间，很多楼盘项目售楼处现场人气比较充足。“中秋假期平均每天到现场看房的客户大约有十几组，与近期周末相比大约上涨了两成左右。” 津南区某项目销售人员表示，“但与去年中秋相比还是下跌了大约三成左右。”着眼于中秋假期带来的人气而提前开盘对于售楼处现场人流的促进起到了非常好的效果，但是成交量却并不如意。“高人气并没有带来高成交，有时候就能成交一两套房。”该负责人表示，“观望气氛还是非常浓厚。”
新房均价猛跌
“假摔”现象严重
最为人们关注的价格在中秋长假期间也出现了比较大的下降，成“跳水”之势。根据数据统计，9.5-9.12期间天津商品住宅均价为8982元/平方米，环比下降15.87%
房价均价降幅之大，出乎人们的预料。“一般来说，将近百分之十六的降幅对于楼市的发展来说是很明显的下行趋势信号。”该数据监控中心负责人黄小姐说。
“单从统计数据上来看，出现这样的降幅，楼市应该已经有了很明显的动荡表现。但是从市场的发展来看，仍然是持平稳表现的迹象，并没有什么集中抛售现象出现。”某机构市场研究人员在接受本刊采访时说道，“这应该是天津楼市出现了‘假摔’。”
所谓假摔，就是房地产市场的商品房均价并没有出现实际上的较大降幅，但是在数据统计上却出现了降价。“这种现象主要是因为某些特价楼盘推出或者由于偏远低价楼盘的集中面世，造成统计数据下降，但是对老百姓没有实际意义，对政府的政策参考同样意义不大。”该研究人员表示。
研究发现，中秋期间均价下降最多区域是环城四区，均价较上周下降16.09%，成为降价的主力区域。其中西青区成交均价为9146元/平方米，环比下降25.40%；津南区成交均价为8308元/平方米，环比下降11.60%。“主要原因应该是西青的新津国际和津南的天山水榭花都等环城四区高性价比项目的开盘，拉低了整体区域成交均价。”黄小姐分析说。
天山水榭花都在九月初推出了“3800元低价团购”的活动，对市场价格的影响颇具震撼(参看本刊9月2日报道)。“即使团购行动结束了，天山的均价仍然保持在5800元左右，相对于其他周边楼盘，仍然是很具有诱惑力。”某机构区域研究员说道。“低价策略到目前来看只是单个楼盘能够拿出的优惠举措，并不具有普遍性，一个项目并不对整个市场的运行产生过多的干预性影响。”该研究员分析。
因此九月份初期包含中秋小长假在内的天津新建商品房均价现象并不能代表整体市场运行状况。“可以说市场还是处于一种观望中的僵持，对于天津楼市来说，刚性需求仍然在支撑着市场的有效运行，整体市场虽然沉默但稳定。”
“不排除会有越来越多的楼盘在顶不住销售压力的时候采取低价促销的手段，如果形成‘多米诺骨牌’效应，那时整体市场的价格变动才是真实具有可参考性。”该研究员最后说。
刚需仍是市场主力
优惠产品受青睐
根据媒体监测显示，中秋假期3天，天津市各楼盘都根据自身情况推出了不同方式、不同力度的优惠促销。津南区和东丽区多个项目也推出促销活动，假期购房的现场优惠从1%至4%不等，有些特价房优惠幅度超过5个百分点；滨海新区某项目在中秋期间推出了赏月赠礼活动，除了对老业主赠送月饼等礼物外，老业主介绍成交的新业主也能够享受现场优惠基础上增加2%的优惠，该老业主也能同时免除1年的物业费；“登记验资会员开盘优惠2%”等预约登记优惠政策在不少楼盘都能见到。
而同样，在二手房方面，中秋假期期间的咨询量也呈直线上升趋势。同样根据媒体监测，本市河西区、南开区、河北区多家中介机构中秋节3天每天都有大量看房者集中咨询，9月10日、11日咨询量最高。某大型地产中介公司每家门店假期平均每天的接待量能够达到14组，较今年“五一”同比减少了约4组，降幅为22.2%，而与暑期周末相比则增加了约9组，涨幅达到180%。其他地产中介业内人士则表示，并非所有门店涨幅都如此大，但今年中秋假期地产中介整体看房人数比暑期周末都上涨50%以上。
“这说明天津房地产市场刚性需求仍然旺盛，并且是今后楼市发展的主要动力。”业内人士分析。刚需人群对于价格的变化非常敏感，“之所以成交不明显，就是因为观望的气氛非常浓厚，大家都在等。”在当前的房地产市场，如何有效地将需求转化为购买力成为各个项目在营销中面临的最迫切问题。“适当的优惠政策应该是九、十月份很多开发商会采取的促销手段，但是本身项目的产品特点及质量仍然是决定因素。”该业内人士说。