随着八月酷暑的来临，上海楼市的开盘量也逐月减少，本月新开楼盘仅18个，难耐的酷热使得购房者买房意愿大幅下降。据上海市统计局公布的上海消费者信心调查显示，二季度上海消费者信心指数为107.7，比去年同期下降5.7点，买房买车都“没啥意愿”，二季度消费者购买住房信心指数更是下滑至46.8，创近3年来新低。与此同时，近来楼市推盘数量也出现显著萎缩迹象。汉宇地产一手房监测数据显示，8月份预计有推案计划的住宅项目共计25个，即便上述楼盘能够如期推盘，与去年同期相比，数量同比仍缩幅达4成。

　　而值得一提的是，从近几个月新增楼盘体量来看，大多住宅项目推案面积均超过3万平方米，其中多以中外环为主，部分标杆性楼盘仍在淡季唱响“独角戏”，或高开高走，或分批开盘——面对楼市传统淡季，大多数开发企业抱以谨慎态度选择入市时间节点，成为供应楼盘数量减少的一大原因。

　　外环  淘第一套房

　　“今天赶紧请假，其他事放下！万科尚源精装三房，折后最低总价128万！明天就开盘，今晚别偷懒！联系家人去现场！ ”

　　本是传统销售淡季的7月，外环外部分新开楼盘却销售火爆，甚至出现了销售人员忙至次日凌晨3点的情况。究其原因，专家认为，限购令下，今年的市场主力肯定是首次置业的刚需购房者，外环外楼盘单价、总价都较低，150万元就能拿下精装小三房，如果附近有轨交的话，对刚需购房者诱惑非常大。

　　万科清林径  150万元拿下三房

　　如果一定要给外环找几个“标杆区域”的话，则“迪士尼板块”肯定是其中之一。位于原南汇新场的万科清林径于7月23日低调中火爆开市。本次推出300套房源，主推户型为96平方米和118平方米的18层住宅。售价17500元/平方米。截至23日下午3时，300套房源已售出将近70%。仅有的几套2楼96平方米148万元的小户型早已被一抢而空。

　　大部分购房者冲着开盘首日优惠6万元再加4个点的折扣而心动买房。也有购房者表示，如果150万元能买到96平方米，那么下手会更果断一些。

　　与所有外环外楼盘一样，万科清林径有着相似的特点：目前到市区交通还不是很便利。

　　记者看到，23日到场的购房者最关心的就是配套设施的建设。一名家住新场镇的张先生表示怀疑，“我在新场工作了10年，这里的配套设施至少要5年才能慢慢成形。”他同时表示，一个大型医院，一个大型超市是最基本的设施，但是到现在仍然没有眉目。也有购房者表示，自己需要坐轨道交通上班，而住宅到轨交站需要走20分钟，实在有点远。记者亲身体验，目前从轨道交通7号线龙阳路站坐龙平芦线班车到清林径需要35分钟，下车后还需要走将近5分钟。

　　不过“迪士尼效应”还是使其配套值得期待。

　　而位于青浦的万科尚源也于上周末开盘，记者清早来到开盘现场时看到路两边已经停了几十辆私家车，几十个销售人员在路边等着拉客户带进去，开盘现场的情况很火热，熙熙攘攘的人群都在领号排队等待着，摇号叫嚷的声音此起彼伏；而前往样板房间参观的人们也是络绎不绝，一间样板房内销售人员一对一的向客户介绍。由于单价比万科清林径要更低些，150万元能“稳拿”95平方米的精装三房。

　　万科集团总部  没有统一降价

　　7月22日，深圳万科率先启动了团购活动“万团大战”，将有1万套房源获得每套5000元的优惠。专业人士认为，这是万科对市场的试探，下半年他们可能有大动作。不过，近日上海万科方面否认了集团有“统一部署”的说法，称各楼盘的优惠活动都只是根据各自需要而定，而非集团统一安排。

　　尽管没有“统一部署”，但上海万科同样开始降价销售，出新招以吸引更多购房者，目前市面上的降价活动主要针对30000元/平方米以下的房源。

　　嘉定安亭楼盘  120万元拿下两房

　　嘉定新城是四大郊区新城中发展较为迅速的一个。近年来不少在市区工作的市民都来到嘉定置业。

　　28日记者在位于安亭板块的新城尚上城看到，尽管当天气温很高，但是售楼处内仍有十几组客户正在签合同，且还有不少购房者要求看房。

　　销售人员告诉记者，该楼盘均价在1.4万元/平方米左右，但目前只有高层区域还有部分房源可售。

　　买房的人基本全都是在安亭上班，或者住在普陀区的刚需首次置业购房者。打完折后不到120万元就能拿下约88平方米的两房，这个吸引力还是不小的。

　　记者注意到，该楼盘是记者看到过的外环外楼盘中距离轨交站点最近的——售楼处离轨交11号线上海汽车城站仅50米左右。

　　观点

　　热销盘定价“卡牢”首次置业刚需

　　业内人士认为，外环外普通公寓楼盘的主要客户群就是首次置业刚需，而近期开盘热销的这些楼盘定价显然是经过“精心测算”的——约120万两房和150万三房，正好“卡牢”这部分人的心理价位。因为比这两个档位稍高一些的话，他们就不太容易接受了。

　　目前的市场低价项目绝对是主角，上周成交前四的楼盘单价都集中在1.2万元－1.5万元/平方米，这表明刚需仍为市场绝对主体。

　　有统计显示，上周全市成交面积前10位新建住宅项目中，有5个为新入榜单，均价多集中在1.2万－1.5万元/平方米，且多位于外环外区域(如宝山月浦、松江新桥等板块)；其中前4个项目在排行榜中分别占据前4名位置，且除保利湖畔阳光苑外，均属7月下半月期间获批上市。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，这体现出目前受政策抑制下的市场，刚需仍为市场绝对主体；新上榜项目单价多为1.2万－1.5万元/平方米，也表明如想在现阶段市场制胜，低价仍是首要影响因素。

　　而上周成交排名前10、且单价低于2万元/平方米的5个项目中，仅有1个均价较近期预售价格调低、且比前周均价出现下滑，其余各项目均价水平仍处于预售价格范围之内。在高报价、低实际成交价现象风靡的今天，可见市场对此类房源的接受程度颇高。

　　中环  淘小户型房

　　178套签约成交套数(截至27日14时)、约3.3万元的成交单价，使位于闵行古美罗阳的万源城F街坊在近期低迷的楼市大环境中显得有些特别。

　　与之南北呼应的是，慧芝湖花园三期新盘早在今年3月便已获批上市，截至7月27日，本月仍有17套房源签约售出。相关调研机构数据则显示，7月1至24日期间，全市共有9个单价在3万－4万元/平方米、套均面积介于70－90平方米的小户型中高档新建住宅项目成交，其中有4个项目位于中环区域。

　　万源城新盘  “跳空高开”仍受捧

　　上周日，万源城新盘开盘当日记者在现场看到，正式摇号要7:00正式开始，但早上6:15就有购房者陆续前来，在开发商临时搭建的遮阳篷里等候。由于天气炎热，摇到号的购房者举手示意后进入大厅内等待签订合同。购房者中有一家三口，有几个好朋友一起来的，有代子女买房的父母，有情侣，还有推着宝宝车的年轻妈妈。

　　现住在万源城逸郡的钱先生一家这次来为儿子购房。钱先生对万源城的房子比较满意，因此愿意再次购买。“其它都挺不错的，但是如果不贷款，就要在半月内付清房款，两年后才能交房。”钱先生如是说。中原地产的孙先生此次代表客户来摇号，孙先生评价道，该盘在外环内，轨交旁，而且是精装修，这个价钱已经不错了。

　　不过也有购房者选择暂时观望。李先生通过网络得知尚郡开盘的消息，他认为这个价钱比较贵。“来现场看了以后，比较担心房子的采光和噪音问题。”该盘在正式开盘后共推出372套房源。据称，开盘当日便售出200套。

　　虽然较前期项目在价格上有明显上涨，但在结合区域房价走势比对后，此次万源城F街坊新推房源的定价仍“比较讨巧”。

　　慧芝湖  “低调”中仍有买家

　　与万源城南北呼应，位于闸北的慧芝湖花园三期新盘其实早在今年3月便已获批上市，在历经较长销售期且近期无广告助力之下，该楼盘仍在7月签约销售17套房源。

　　据21世纪不动产上海锐丰新梅分行经理刘珍德反映，目前慧芝湖一、二期次新房单价在4万元/平方米左右，已高于新房售价许多；如加上税费成本、单价更可达4.2万元/平方米。而三期新盘因户型设计较好，采光通风条件优于前两期房源，相较之下性价比自然较高，也成为不少买家的首选。

　　她同时表示，在闸北大宁板块，四大标杆楼盘(慧芝湖花园、宝华现代城、新梅共和城、明园森林都市)挂牌量一直较少，小户型尤为稀缺，如有市场价格的两房挂出，一般半月之内便可成交。而此次慧芝湖三期新盘推出，弥补了供应不足问题，也是其长期销售领先的重要原因。

　　观点

　　中环小户型：推盘多 整体规模大

　　7月1日至24日期间，全市共有9个单价在3万－4万元/平方米、套均面积介于70－90平方米小户型中高档新建住宅项目成交，其中有4个项目位于中环区域，按成交面积由大到小依次为万源城F街坊、慧芝湖花园三期、品尊国际公寓和大华锦绣华城，且这4个项目均占据同类项目成交面积前四名位置。

　　21世纪不动产上海区域分析师邱丹认为，从上述数据中不难发现，近期中环小户型中高档楼盘更热销；而其背后支持原因，主要有以下几点：

　　周边规划：中环项目开发期数多、整体规模较大，且易于打造风格统一的全新居住社区。

　　周边配套：与内环相比，中环配套虽仍有差距，但不少板块已有轨交开通、自驾出行也较方便，弥补了配套方面的劣势；与外环项目相比、区位和配套优势也较明显。

　　买家心理：因内环已是房价高地，同等预算、要求标准下，则或是板块层次有所欠缺，或是楼盘并非标杆，不符合部分买家彰显身份诉求，使其产生“退而求其外”想法。

　　观点

　　“金九银十”或将上演客户争夺战

　　汉宇地产研究部分析人士指出，从目前多个板块内的标杆楼盘成交表现来看，受到“限购”、“限贷”政策进一步深化影响，销售速度已经表现出受阻影响。在往后的“金九银十”，开发商将上演客户争夺战。

　　以杨浦新江湾城板块的“九龙仓玺园”为例，该项目作为板块内的标杆项目，首次开盘之时，受到高端置业者热捧，短短一个月内时间，快速售出96套房源，整体成交率超过50%，而在最近(2011年6月底)加推后续房源后，成交速度明显放缓。据统计，该项目新推房源套数为165套，而经过一个月时间后，交易套数则为29套，前后差距十分突出。不仅如此，浦东唐镇板块的“绿城玉兰花园”、浦东花木板块的“浦东星河湾”等作为各自板块内的标杆项目，均同样面临着成交受阻的尴尬境遇。

　　截止到目前，上海楼市住宅存量面积为766万平方米，并且市场供大于求状态始终未被打破，随着可售房源日益增多，将进一步加剧开发商资金链紧张的现状。上述两大原因，使得下半年开发商将不得不选择加大优惠幅度，来缓解自身资金运作的问题。

　　调控政策的最终目的并不是打压开发商的推盘节奏，每个开发商都有销售目标，为完成各自的销量指标，故众多开发商将会在“金九银十”时期，上演客户争夺大战。届时，推盘数量将增多，为使自身产品更具吸引力，开发商将会通过优惠手段，吸引优质客户目光，而优惠促销的幅度，也是影响下半年房价是否会出现显著调整的一大决定性因素。