近入传统的红5月，北京、上海、成都等一线城市关于别墅产品放量的消息不绝于耳，这说明各大开发商依然抓住销售旺季进行推售，同时带来了供应高峰期的到来。相比一线城市而言，南宁别墅放量则不走寻常路。5月并没有出现所谓的旺销局面，这与3月实施的限购令政策有很大关系。而刚踏入6月，邕城别墅推货量将翻番的消息频出，其中包括之前剩余的别墅货源，最重要的是类似山渐青的这样的全新产品也会大量面市，南宁别墅面临爆发。
政策倒逼 限购前后别墅成交量两极分化
据统计，邕城别墅1、2月份成交套数为127套，其中山渐青和嘉和城所占比重高达7成，山渐青1月份售出40套别墅，销售额为1.6个亿；嘉和城2月成功售出60套别墅，成交金额为2.4亿元，从这两大别墅代表看，如此大的单月业绩，对于处于调控政策四面楚歌的别墅楼市来说，实属 罕见。为何会在这种情况下出现如此惊人的销售业绩呢？
中国房地产信息集团克尔瑞南宁机构分析师胡乔艳认为，这是由于受3月份即将出台的限购令政策影响，导致开发商们抢在新政策出台前较大量的推货，大家都只有一个共同目标，那就是加大货源，抢占更大市场份额，因此出现了限购令政策倒逼，别墅放量的局势，当然，有实力的购房者也想抢在限购令实施前，能拿下更多的物业，尤其是高端物业，以免错失购入机会，货源多，购房者抢，自然，成交量就增大。
进入3月份后，普通商品房、别墅市场集体失声，仅成交3套别墅，山渐青占了2套，这个数据表明，此时的楼市，陷入了一个成交明显冷淡局势。为何会出现这样两极局面呢？首先，这是因为限购政策刚开始实施，开发商还不能准确把握市场走向如何，购房者观望情绪越加变重，毫无疑问，市场遇冷不可避免。
据中国房地产信息集团克尔瑞南宁机构提供的供应数据显示：4月份的别墅供应量急骤上升为246套，这组数据显示，别墅供应量一下来了个大翻身，但是有供应量并不一定有市场，整个4月别墅成交量居然为零，相较同期下降比例接近30%。为何再次出现供应量大增，成交却为零的两级分化局面呢？
虽然面临红五月的到来，但是在进入销售旺季前，开发商普遍没有采取比较大的营销手段进行宣传和推广，而是在政策出台的一段时间内对市场环境进行观望，进而再找时机和对策消化货源。特别进入限购令这个调整时期，
而且，别墅不同于一般的产品，它的去化率需要一定过程，同时受众群体比较高端，因此，并不是一面市就能引起广大购房者关注和购买，别墅去化率赶不上推量次数，加上之前积压的货源，这样就会形成多重积压，总量越来越大，“如果一直积压下去，对企业来说非常不利，但是很明显，4月份的成交量在意料之中，5月份的话可能会比4月份好。毕竟有一些楼盘趁着房博会聚累人气，进行宣传，成交上应该会起来一点的。”该分析师解释到。
6月 别墅“新品”或助成交反弹
国内一线城市5月普遍迎来别墅放量潮，邕城楼市也在前5个月给市场呈现出了极明显的两极分化局面，说明如今的楼市政策调控效果显现。但是，邕城别墅市场会否采取坐视不管的态度，放任其自生自灭呢？答案当然是否定的。
笔者打探得知，本月南宁别墅市场将会出现一个新的放量潮。“像山渐青、嘉和城、汇东逸墅、托斯卡那、昊壮·一品尊府、枫林蓝岸、八桂绿城云星钱隆天下天际墅等项目，放量是肯定的，而且都会都会采取一定的方法进行销售。”
尤其山渐青在二期产品售罄后，计划会在本月推出新产品——月亮岛组团，预计有80多套新产品面市；嘉和城高迪山组团前期货源还剩几套房源，加上其他别墅楼盘的自然销售剩下的货源等，新产品上市加上前期货源的积压，别墅市场又会产生一个新的货量，放量潮不期而至，新品助阵成交量反弹的现象或许就要出现。
放量潮的到来，会否导致别墅价格有所下降呢？
“降价是开发商的最后一个救命稻草，不会轻易去碰。但是提升产品质量、提升营销策略，提升一些品牌影响力，是必然会进行的。不是没有购房者，也不是没有这个需求，只是看这部分的需求是否被调动了。”某业内人士分析。
下半年楼市或进入调整期
不论是一、二线城市还是南宁，别墅和普遍商住宅一样，上半年市场状况显得并不乐观。由此，也引发了国内众多业内人士对下半年楼市走向的一轮。
而多名专家集体预测房价今年至少下降10%的看法一时成了议论的焦点。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，这次政府大量动用行政手段，就是“限购令”，调控从货币手段到了行政。投机性购房的比例下降，会使整个交易量下降7%，交易额会下降10%，所以在他认为，今年房价下降10%绝对不是危言耸听。”
除此之外，潘石屹在其微博和博客也表明了楼市即将进入调整期的观点说法，限购令出台后，各个城市商品房成交量受很大影响。他说，1997年、1998年的房地产市场改革是中国房地产市场的青春期，此后房地产市场规模迅速增长，房屋成交量和价格迅速上升。最近公布的3600万套保障性住房的建设，就如房地产市场成长的更年期一样，使房地产市场的整个结构都面临着重大调整和变化。
而南宁的市场又将走向何方？胡乔艳认为：“本次的在楼市调控大方向基本稳定的背景下，2011年全国房地产市场将进入长时间的调整期，一二线城市的成交量将持续下滑，随着房地产企业存货的逐渐积累，下半年房价出现实质性下调的可能性正在加大。而三四线城市也会受到全国市场的一定影响。”因此，南宁也无法避免调整期的到来。而开放商在面对这种市场调整和环境下，要想抢有市场占有率，最终还得靠提升产品质量、营销策略和企业品牌影响力到达有效效果。