楼市调控政策的持续发力正不断挤压高端住宅市场的投资泡沫，与之相反，自住型和保值型购房需求逐步释放。近期沪上高端住宅市场成交趋热，市中心板块表现较为突出，外滩九里和翠湖天地等项目销售均好于市场预期。业内人士指出，刚性需求带动成交有所回升，高端住宅成交从江景住宅扩散至市中心住宅，成为目前市场的一个新特点。

　　供求比略有缩小

　　上海中原最新月度统计数据显示，今年4月，本市高端住宅市场新增266套房源，成交103套，供应同比下降两成，成交有小幅增长，供求比由去年同期的3.53：1缩小为2.58：1。与此同时，不同类型物业表现迥异。高端住宅公寓新增房源同比减少四成，成交增加一成，供求比较去年同期略有缩小；别墅成交同比增长，但成交增幅相对偏弱，短期呈现供大于求的格局。其中，单价每平方米10万元以上公寓项目呈现出跑赢同期整体市场的走势。佑威系统最新统计显示，今年1月至5月15日，单价每平方米10万元以上公寓项目累计成交21套，同比上升10.5%。从成交时间段来看，限购和房产税新政出台后成交约占43%。上海中原事业二部总监梁志森表示，目前楼市调控政策的影响仍然较大，但在人民币升值和通货膨胀预期的双重背景下，融合自住和保值双重目的的高端购房需求开始走强。

　　相关成交数据显示，今年2月，高端住宅市场在传统春节淡季和新政合力效应下，成交量同比下降约三成。随着仁恒怡庭、四季雅苑、翡冷翠园和远中风华园等项目的推盘，打破了供应僵局，推动高端住宅市场成交出现反弹。 3月开始，市中心高端住宅项目开始发力，新天地板块翠湖天地成交了3套，滨江板块外滩九里成交了5套。此外，新崛起的闵行和松江板块的万科翡冷翠园、上海紫园去化量达到40套，巩固了市场成交回暖的势头。

　　市中心板块成交上升

　　在高端住宅成为主流的资产配置策略后，近期不受限购或其他政策影响的购房者经过一段时间的观察后已开始入市。大多数购房者打算一步到位，购置大面积产品，尤其是有实力的客户选择保值性较高的市中心大面积户型。上海中原统计数据显示，就成交结构而言，近期单价每平方米10万元以上高端公寓成交重心有所 “位移”，以往江景住宅与非江景住宅成交比约为8：2，目前约为6：4，传统市中心板块成交量稳步上升，新天地和华山路等市中心区域成交趋热。

　　业内人士分析指出，从稀缺江景资源占有型产品到崇尚文化的市中心繁华型产品，这种变化的背后是高端人群生活方式和价值取向的演变。从供应量来看，市中心板块高端住宅供应仍然偏紧。据了解，新天地板块除了翠湖天地三期最后一批TheManor外，预计未来两年左右都没有新增供应，华山路板块同样没有新增供应。二手房市场上，由于受限购政策和房产税等影响，二手高端住宅放盘量下降明显，大户型房源惜售成为常态，加上陆家嘴滨江板块和新天地板块二手住宅换手高峰已过，且购房以自住型需求为主，使得二手房市场高端房源供应也比较偏紧。从高端市场推盘节奏来看，今年下半年陆家嘴板块、外滩滨江板块将有小幅放量。以代表性项目新鸿基滨江凯旋门、华侨城苏河湾和金地天镜等项目的分布来看，多以黄浦江滨江和苏河板块为主，市中心供应仍略显不足。