2010年是‘调控之年’， 关于开征房产税的传闻此起彼伏。据称今年年初房产税或将在上海和重庆试点，甚至连征收方案也‘言之凿凿’。楼市去年底上演的疯狂行情，与房产税的预期不无关系。业内认为，房产税密集吹风其实是一种预期管理，短期内出台的概率不高。


    与房产税“赛跑”

    2010年12月份，上海楼市成交表现出一股强劲的翘尾行情。网上房地产显示，12月初，每天的商品房成交量在五六百套，但是到了20日以后，每天基本都保持在800套左右，从27日开始，更是连续四天日成交量突破1000套。12月30日，截至下午6点半，成交量达到了1326套，创下当月最高纪录。

    购房者与房产税开始了一场“赛跑”。上海某项目销售负责人向早报记者介绍，有购房者请求开发商，“要想尽一切办法，一定要在元旦之前签订购房合同。”他们害怕2011年房产税随时可能出台，因此想抢在它前面出手。

    值得注意的是，售楼处或者中介门店的销售人员向购房者强调最多的也是“房产税快要开征了，最好赶紧下手，不要再犹豫”。开发商因此积极开盘，12月份住宅开盘量达到68个，环比增加19个。

    业内人士在微博上指出，“这两天上海房地产成交井喷，一反常态，究其原因就是马上要出台的房产税，由于征收对象是新增住宅，所以大家赶在出台前买房就不算新增了，开发企业要注意了，这两天一定要完成网签，否则差几天就变成要交税的，当心客户找你拼命。”

    业内人士认为，“种种迹象和各种消息表明，房产税降临上海的时间点越来越近了，想免税的快下手，期望税出后房价跌的就屏着，没买房打算的坐着看戏就行。”

    同策咨询与研究发展中心的最新研究报告认为，最近房产税密集吹风其实是一种预期管理，是基于前一轮调控不给力和可能出现的成交量上升进行的“威慑”。长期来看房产税必然出台，但是短期来看，仍不具备可操作性，出台概率不高。

    密集吹风

    在楼市调控面前，市场呈现出了较强的“抗压性”。正是在此背景下，关于房产税开征的任何蛛丝马迹都格外引人关注。

    在许多业内人士看来，“前一段的楼市调控政策效果都不太理想。而引而不发的房产税无疑将是调控措施的最重磅武器。要想真正达到调控楼市目的，除非是开征房产税了。”

    上海市市长韩正在2010年12月24日召开的上海经济工作会议上表示，2011年要坚持多管齐下，坚决抑制房价过快上涨。根本一条就是加大保障性住房的推出力度。同时，做好房产税改革试点的准备。

    重庆市政府办公厅2010年12月初也出台了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，表示将按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作。

    2010年12月6日国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松接受人民日报专访时说，他对房产税的改革效果做了实证研究，开征房产税有利于抑制投机购房，引导和规范房地产市场健康运行，并不会抑制自住购房者需求。 

    2010年最后一个月，有关房产税的消息纷至沓来，这不禁让人感到，试点空转7年之久的房产税离人们似乎越来越近了。

    杨红旭介绍，自2003年开始，六个省市就开始实行物业税试点空转，后来增加到十个省市。一个税种，居然在“实验室”中折腾了六七年，都没有什么研究结果。去年以来，国家不再提及研究开征物业税，转而只说房产税。

    “从健全税制的角度分析，物业税最终还是要推出的，只是鉴于需要全国人大审核，立法程序多、时间长，所以只能先易后难。房产税是1986年国务院出台的暂行条例，以前规定暂向私人住宅免征，现在只需恢复开征即可。”杨红旭表示。

    威慑作用

    在业内研究者看来，“房产税短期出台的概率不高。”至于为什么最近关于房产税密集吹风，他们认为，这其实是一种预期管理，是基于前一轮调控不给力和可能出现的成交量价上升进行的“威慑”。

    同策咨询与研究发展中心报告指出，法理缺乏，制度配套不完善，房产税最终出台将耗时较长。财政部近期发言中多次提到“利用现有房产税”等观点，并已启动修订《房地产税暂行条例》工作。然而，修订工作不是短期可以完成的，即使可以很快修订完善，一份《暂行条例》的约束力也值得各方怀疑。

    值得注意的是，即使是确定了重庆和上海的试点工作，重庆目前的提法也只是“房产特别消费税”，而非“房产税”，单是试点就已经这般小心翼翼。此外，先行先试权不能使地方政府拥有绕开全国人大立法而单独试点房产税的权力。

    “流动性过剩也弱化了房产税出台的可能。”同策认为，通胀预期下房产税压低房价有效性存疑。根据经验，通胀与房价上升具有方向一致性。房产税降低房价的有效性必须基于（房价增幅－房产税支出）＜其他投资收益。否则会存在一个机会成本，即基于通胀预期，即使征收房产税，但是只要房地产投资的收益仍旧大于其他投资收益，资金仍会涌入房地产业推高房价，形成价格上升的自我实现，抵消税收影响。

    同策报告强调，“在目前的通胀压力和房地产市场政策打压下，全国住宅租金水平2010年以来逐月大幅攀升，同比涨幅处于历史高位，如果征收房产税，其负担必将转移至租金，在目前租金水平已经处于历史高位的情况下，将进一步催生租金向更高层面的攀升，反而更激化收入分配矛盾。”

    此外，出台目的尚存质疑。同策指出，我国房产税只对建筑征收，政策制定者并非没有考虑过土地房产二合一的征收模式，土地出让金在今后很长时间内仍然是地方政府的主要收入来源。所以在财政收支没有建立起有效监督机制的时候，地方政府财政收入的缺口是永远无法满足的，房产税的征收并不会改变其土地财政的趋势。

    不过，业内人士认为，当前业界流传的“房产税将于2011年初试点”说法成为现实并非不可能。从税制完善角度看，扩大房产税征税范围是改革方向，但亟须解决个人住房信息采集、房产评估和具体征收环节等问题，只能少数城市先试点，积累经验后扩大到全国。房产税开征后，短期内能抑制投资投机需求，稳定房价，长期效果难以奢望。