根据法律规定，住宅专项维修资金使用需经专有部分占建筑总面积三分之二的业主、占总人数三分之二的业主同意。而在现实生活中，碰到屋顶漏雨这样的情况，却时常是顶楼人家心急，楼下人家泰然处之，要实现两个“三分之二”通过，动用维修资金何其难！ 

　　为破解“三分之二”的尴尬，《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》第64条提出：发生严重影响房屋使用和安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时向业主委员会和物业所在地房管办事处报告。 

　　在前天市人大举行的立法听证会上，这一条款得到了大多数听证人的赞同。不过，紧急情况维修资金强制使用虽是“多数民意”，但条款对“严重影响”、“紧急情况”的界定不够清晰，在实践操作中如何量化?强制维修中如何在资金使用等方面避免猫腻？赞同之余，不少听证人也提出了自己的担忧。 

　　担忧一：如何量化“严重影响房屋使用和安全的紧急情况”？ 

　　“第64条是保障业主安居的条款。”听证陈述人徐佩芬作出如此评价。但在赞同之余她提出：到底该如何界定“严重影响房屋使用和安全的紧急情况”呢？以外墙起壳为例，可以说它只是影响美观，也可以认为这有脱落砸伤人的危险，“民生条款在表述上必须清晰，以免产生理解上的分歧。” 

　　对此，谢俊等听证陈述人提出的应对之策是———由政府部门根据法规出台具体的实施细则，并由第三方机构进行鉴定，判断房屋所遇到的问题是否触及需要强制维修的“警戒线”。听证陈述人丁美真则认为，第三方出具鉴定应明确时限，避免贻误维修。 

　　担忧二：物业垫支的钱难收回怎么办？ 

　　碰到外墙面剥落、屋顶渗漏、消防设施老化等影响到公共安全的问题，物业企业及时采取应急措施十分必要。然而，如果碰到业主对物业企业的维修不认可怎么办？ 

　　听证陈述人戴青提出，目前碰到第64条所列举的情况，往往是由物业公司先行垫支费用，然后再走业主大会三分之二表决通过的程序，才能从维修资金中支付。这就意味着如果业主对物业企业的维修行为不予认可，物业垫付的钱就收不回来。为此，一些来自物业企业的听证陈述人建议，应简化强制或紧急维修的程序，避免物业企业陷入两难境地。 

　　担忧三：强制维修如何避免猫腻？ 

　　一些听证陈述人提出，对于物业维修，许多业主都是“门外汉”。但不能因为业主“外行”，给少数物业公司在强制维修中谋私利提供方便。 

　　听证陈述人韩钦德认为，为防止在房屋强制维修中出现腐败，可由政府部门通过考核，选定一批资质良好、信誉可靠的维修企业作为资源库。如果碰到紧急维修，小区业主可直接在这批资质优良的企业中进行公开招投标，选择合适的企业。听证陈述人楼伯飞则认为，预防猫腻，公开透明是关键。紧急维修后还要进行审计，把好资金使用关。