对申城楼市而言，近一个月来，各种信息纷繁芜杂。

    市场出现久违的“价跌量增”，是否意味着调控政策已到位，楼市正走出低谷？

    开发商的“降价”和“假摔”，也成为市场争论的焦点。一些楼盘确实降低了售价，但更多的开发商似乎仍在玩弄文字游戏。

    最最真实的，是老百姓的感受。尽管“房价下跌”的传言不断，但绝大多数买房人依然叹息：房价太高！

    “价跌量增”≠调控到位

    家住普陀区的王先生，最近正愁着买婚房。4月以来，他始终盼着新政能让房价“跌一点”。几个月来，市区的房价依旧坚挺，但部分楼盘似有降价“苗头”，这让王先生很动心。“候准机会就出手了，否则机会又要溜掉了。”王先生说，身边的许多朋友，已经准备“伺机而动”了。

    王先生的想法，代表许多购房者的共同心态。眼看房价新政已过百日，“横竖”盼不到大跌，于是，“小跌就出手”成了许多购房者的选择。购房者的“沉不住气”，加上部分开发商“试探性”降价，让申城楼市近期出现了“价跌量增”的现象。

    统计数据显示，7月本市商品住宅成交均价为19444元/平方米。环比6月的20091元/平方米，每平方米下降了647元，跌幅为3.2%。而7月本市商品住宅签约3975套，共计43.3万平方米，环比6月份的3750套42.4万平方米，分别微涨了6%和2.12%。

    如此的“价跌量增”，是否意味着楼市调控到位？许多业内人士对此持否定的态度。

    薛建雄表示，7月的成交均价，延续了6月的下跌态势，并且已跌落进2万元/平方米“大关”。但本市房价的下跌，是以低供应、低成交为前提的。市场证明，在7月下半月，一些谨慎推盘的项目都获得了不错的成交量。这说明，大量的购买力是被动积压的。如果不增大供应量，这些需求经过长期积累后一旦爆发，市场的供不应求就可能引起房价的再次上涨。

    而佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，近期成交量出现的反弹，只能表明房产新政效应渐渐被“弱化”，政策真正降房价的效果并不明显，直接导致观望的购房者开始入市。随着成交量的回升，开发商降价的可能性反而更小。

    均价下跌≠房价下跌

    成交量在涨，房价真的在跌吗？

    其实，从统计数据而言，成交均价的下跌，并不意味着房价下跌。买房人的普遍感受是，上海许多区域的房价没跌，中心城区房价依旧“遥不可及”。

    陆骑麟认为，近期上海楼市成交均价连创全年最低，主要是由于成交结构造成的。“中低端楼盘销售较多，而由于国家一系列调控政策的出台，用于投资、投机的高端楼房卖不动了。”

    高价楼盘“卖不动”，低价楼盘“销路好”，如此成交结构的变化，造成了均价下跌！

    德佑地产的统计数据显示，7月，本市高端楼盘依旧“潜伏”。部分高端楼盘成交低迷，7月成交套数和成交均价均大幅度下降。如长宁古北板块，成交量自5月开始大幅下滑，下降趋势虽逐渐放缓，但至7月仍有17%的降幅，实际成交40套，不足4月成交量的三分之一。

    低端房的交易量和高端房相比，可谓是“冰火两重天”。永庆房屋研展部统计数据显示，7月本市二手住宅成交量有小幅的增长。其中，低端楼盘很“吃香”。其中，单价120万元至200万元的住宅成交1523套，环比增长35.9%；90万元至120万元成交1639套，环比增长30.8%。200万元以下成交6173套，占总成交量83.6%。

    除了二手房，新开楼盘成交均价较低，也是拉低全市成交均价的主因。新房的降价促销,一定程度上影响了二手房的售价。比如，位于四川北路板块的某新盘，售价从3.9万元/平方米降至3.2万元/平方米，降价幅度达到18%，带动周边二手次新房价格下跌。此外，本市外环外的新开楼盘，成交较火。例如位于嘉定的某楼盘低开热销，成交均价为11883元/平方米，远低于该区域内的1.4万元/平方米至1.5万元/平方米的成交均价。

    相关业内人士透露，婚房、学区房等刚性需求的买方，是7月住宅成交量反弹最主要的买盘。

    降价销售≠开发商让利

    不必否认，在房产新政的调控下，确实有一些楼盘降低了售价。但严格来说，这并不等于开发商让利。

    一名专家透露，部分楼盘首批房源开盘价确实不高，甚至低于周边二手房价格。“但那往往是朝向、楼层、房型最差的房源。而从第二批房源开始，开发商马上大幅度提高售价，提价幅度甚至达到30%，等于未降价。”

    而除了购房者熟知的送面积、送装修等常规手段外，近几个月部分开发商也常采取“假摔”策略——开盘前，先报出一个较高的预计开盘价；等到开盘时，再报出平常价格，并宣称“大幅降价”。其实，楼盘的实际价格，仍比周边或前期楼盘的售价高出不少。

    还有部分楼盘所谓的降价，只是将年初拉高的价格“拉回来”。

    永庆房屋总经理陈史翎认为，自调控政策出台以来，本市开发商并未普遍下调价格，一手房大部分降价的楼盘，只是把三、四月份调高的价钱回调而已。此外，一手房不降，二手房也跟着不降。未来二三个月，不少观望的购房者还会持续等待市场的变化。

    开发商价格“假摔”，势必要被亮“黄牌”。从8月上半月来看，“严查闲置土地”和“暂停三套房贷款”等手段，对楼市采取的是“精准打击”。德佑地产市场研究部经理蒋旭预计，类似措施将给下半年甚至明后年的楼市带来深远影响。蒋旭预期，今年下半年的房地产市场大趋势仍为是价跌量增。

    相关人士透露，从整个上海楼市来看，因房产新政而造成开发商资金链断裂的个案，几乎没有。这意味着，短时间内期待开发商降价让利，不太现实。

    逾六成受访者看跌上海楼市

    申城目前是否是购房的好时机，7月搜房网对此进行了专门的调查。

    据调查数据显示，81%的受访者认为现在不是买房的好时机，仅有14.9%的受访者持相反观点。

    调查数据还显示，购房者并不看好未来上海的楼市走向。其中，有61%的受访者看跌未来上海楼市；有三成受访者认为，申城楼市未来还需观望；另外有19.6%的受访者认为，未来上海楼市的走向，将取决于新政的进一步出台。在受访者中，仅8.6%的网友对未来楼市看涨，表示信心满满。

    购房需求层面的调查显示，自住需求依然成为市场购买主力军，48.8%的受访者出于此目的购房。其次，“改善性购房”为第二大购买力，20.2%的受访者出于此目的购房。有11.5%的受访者则出于“结婚”目的购房。此数据与5月的调查数据相比，投资购房者数量有所下降。

    在购房的面积选择上，调查显示，面积在70平方米至90平方米的房源最受青睐，有44.2%的受访者欲购。90平方米至120平方米有28.2%的受访者欲购。只有10.4%的受访者欲购70平方米以下房源，11.3%的受访者选择120平方米至150平方米的房源。仅4.9%的受访者会购买150平方米以上的房源。

    别墅新增供应量持续下降

    别墅新增供应量持续下降，而交易表现相对平稳，甚至成交套数还出现了小幅增加。据上海中原地产一手别墅7月报告数据显示，“万科晶源”“顺驰兰郡名苑”“复地北桥城”等区域热销楼盘，较新政前均有一成左右的价格降幅。

    上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，新政背景下别墅市场低迷格局短期内难以扭转。但随着别墅市场的交易企稳，后市个案价格继续下调的空间并不大。

    “万科晶源”高开低走，累计价格降幅约一成。该案位于青浦赵巷板块，目前在售联排别墅，主力户型面积147㎡，报价约350万元~450万元/套。从2010年全年来看，“万科晶源”从3月份开盘成交6套、均价3万元/平方米，到4月份成交25套、均价2.85万元/平方米，再到5月份成交4套、均价2.82万元/平方米，价格波动下滑态势明显。此外，“复地北桥城”较之4月份有9.52%的价格下调，“泗泾颐景园”环比6月也有3.75%的价格降幅，均为交易量上升提供动力。

    龚敏表示，目前品牌开发商在别墅市场的降价仍只是局部的、有节制的，造成的影响暂时与所属区域的楼盘效应有关。