上海在10月7日出台了被称为‘沪12条’的调控细则。业内人士指出，此次上海出台细则动作之迅速表明了调控楼市态度坚决。

　　上海市长韩正10月10日出席新闻发布会时指出，上海楼市调控必须态度坚决、措施有力。‘上海出台的12条调控细则，就是体现这样的调控方向和调控原则。’


　　9月29日，多部委明确要求各地“立即”制定调控细则，已发细则地区要进一步调整和完善。长假尚未结束，上海就在10月7日出台了被称为“沪12条”的调控细则。业内人士指出，此次上海出台细则动作之迅速表明了调控楼市态度坚决。

　　上海市长韩正10月10日出席新闻发布会指出，上海楼市调控必须态度坚决、措施有力，“上海出台的12条调控细则，就是体现这样的调控方向和调控原则。”

　　韩正表示，上海的房价太高已是事实，房地产领域过度的投资和投机，已经严重扭曲了房地产基本的居住功能，损害了人民群众的利益。上海将坚决贯彻中央的宏观调控决策，并针对上海房地产市场的特殊情况，采取更有针对性的调控措施。

　　调控政策密集出台

　　值得注意的是，一个多月时间内，“沪12条”已经是上海亮出的第四个调控政策。此前，“沪五条”、收紧首次购买普通住房契税优惠、整治房地产中介市场等政策已经密集出台。

　　9月2日，市房管局出台“沪五条”，重申“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”；9月18日，市财政局相关通知称，明确收紧首次购买普通住房契税优惠政策；9月20日，市工商行政管理局发布通知，将集中开展为期一个月的房地产中介市场专项整治。

　　华创证券分析师高利强调，“沪12条”与“新国10条”及近期调控强化措施方向一致，但“沪12条”中的部分落实细则力度更强。虽然与北京、深圳和重庆等城市调控细则的侧重点有所不同，但在相关细则重合的领域，上海的力度较强。

　　高利指出，提出差别化住房公积金政策，其遏制不合理住房需求的政策力度更强；提出差别化土地增值税预征率，并将之提高至2%~5%，高于其他城市0.5%~2%的预征水平。这两个在上海都是首次。

　　此外，“沪12条”中的限购令同样被购房者看好。新浪乐居调查数据显示，44.3%的网友认为，限制每户家庭购房套数，暂定上海本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房 （含二手存量住房），将在很大程度上抑制楼市投资投机需求，从而增加了商品房供应量。28.5%的网友认为该政策将会抑制房价不断上涨的趋势。

　　房产税最受关注

　　“沪12条”中再次提到了颇受关注的房产税。细则中表示“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，上海市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。

　　在高利看来：“‘沪12条’虽未提及房产税的具体试点细节，但各项试点准备工作，可能使上海成为最早推出试点的城市之一。”

　　调查显示，出台房产税成为购房者最期盼的调控政策，并对其调控效果寄予了厚望。根据新浪乐居调查数据显示，40.2%的网友认为，上海会接着出台房产税，以巩固调控成效。27.4%的网友认为出台房产税的可能性很大。

　　的确，房产税出台的脚步声似乎越来越近。中国全国工商联房地产商会会长聂梅生10月11日表示：“目前中国房产税试点推出时间已论月数，年底前是否能出台则取决于房价走势。”

　　聂梅生强调，“国五条”提出加快房产税改革试点，发改委此前明确表示“十二五”期间要改革，再过几个月就将进入“十二五”，因此房产税改革试点已经到了“论月数”的时候。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍指出，房产税对市场具有极大冲击力，可以直接施压二手房市场供应，扭转楼市整体供求结构，进而引导房价走势。房产税准备工作的推进也会牵动楼市神经，预计接下来二手房挂牌量还会有一定增长，增长速度取决于准备工作的进展及披露情况。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，现在大家对房产税的期望值有些过高，对房产税的效果也有些夸大，实际上房产税开征达不到那么大的作用。在短期之内可能对房价上涨有一定的抑制作用，但长期来看，一些投资客可能还是会囤房。

　　观望气氛渐浓

　　早报记者发现，受“沪12条”影响，普通购房者选择继续观望，市场观望气氛已渐浓烈。

　　10月第一周(10月4日-10日)上海商品住宅成交量达到42.57万平方米，环比上升 41.9%。这已经是上海楼市成交量持续第10周上升，同时也创下近49周以来成交量新高，达到去年房价大涨时的高峰水平。

　　业内人士指出，成交量在新政出台之后创出新高，主要是数据统计延后性所导致的。新政效应将在未来一两周内的成交数据上有鲜明的表现。

　　宋会雍强调：“限定居民家庭新购房套数，用行政手段排挤投机、投资需求进入市场。这一政策贴合当前自住需求占绝对主流的市场现状，但预期对市场交易的实际影响能量有限。”

　　根据上海中原研究咨询部研究结果，预计在10月中下旬，此轮自住需求支撑的楼市“回暖”将告一段落。即便没有新的政策出台，也会有这样一个结果，新政会起到加速的作用。

　　上海中原研究咨询部于上海“十一”房展会期间展开了“消费者购房信心及购房行为问卷”调查。参展受访消费者中，上海本地购房人群占70%，江浙人士占11.67%，其他外省人士占18.33%，首套自住和改善置业几乎均分整个市场，投资性需求仍影影绰绰。

　　调查显示，二次置业与首次购房占比分别为51.67%、45%；第三套及以上仅为3.33%。刚性需求中又以外来居住购房占比最多，高达18.33%。相比之下，纯投资性购房几乎绝迹，仅有5%自住兼投资。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示：“第四季度上海楼市将出现明显降温，成交量将比8、9月份有所下滑，价格将会进一步松动，尤其是在供应量继续明显增加的情况下，开发商迫于回笼资金的压力，预计促销的项目会进一步增多，打折幅度会重新增加。这将有助于市场的健康发展和稳定房价。”

　　标准普尔评级服务公司最新发布一篇地产业展望报告称，未来12个月内，中国房地产开发商可能面临主要城市房价再下降多达10%的局面，但预计其评级能够承受房价适度下调带来的压力。