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     在政策气氛的笼罩下，开发商与买家的博弈即将进入传统的旺季“金九”。9月广州推出新盘新货的项目总量为47个，其中全新盘多达24个，占比高达50%，主要集中海珠、天河、越秀，广州中心区将迎来真正的推货高峰。

　　市区新盘多迎推货高峰

　　9月，广州楼市将一改往日郊区盘唱独角戏的局面，中心区楼盘将迎来真正的推货高峰。其中，海珠区有7个全新盘集体抢闸上市，货量远超上半年。如此集中推货，势必会引起市场供需格局的变化，造成较大的竞争压力；而天河区未售先热的几个全新项目，也有望在9月推向市场；至于老城越秀区也不甘示弱，3个全新项目都已开放了销售中心，迎接即将到来的黄金节点。

　　郊区方面，今年下半年被亚运城以及华南板块联手抢了风头。其中，亚运城预计首期在9月正式推出媒体村，有3800套货量，户型涵盖50平方米的单身公寓到180平方米的大四房以及顶层复式大宅。巨大的货量，让亚运城的售价将成为市场行情的风向标。

　　此外，华南板块则首推广州雅居乐的“十年小雅”和华南碧桂园“十年华南”，总货量达1700多套，这两个项目也受到自住买家和投资客的强烈关注。

　　成交升幅有限难现金九

　　9月将至，传统旺季“金九”会不会也如期而至呢？在采访过程中，不少业内专家认为，在政策持续重击下，即使9月开发商推出多重优惠，也很难使有着住房需求的购房者大批量入市。“由于广州房地产市场发展较为成熟，购房者不会特意集中在9～10月购房，因此‘金九银十’的效果已大大减弱了。”中地行传播事业部副总监陈扬表示。

　　满堂红研究部高级经理周峰预计，7月官方的广州十区一手住宅登记量是37.5万平方米，而6月为52.5万平方米，估计8月的一手住宅登记量会回到48万平方米，“但9月若楼价依然高企，成交量可能只有8月的九成左右，即43万平方米左右，一手成交均价则维持在11500～11800元/平方米上下。

　　“就今年的情况看，出现‘金九’的难度比较大。”周峰表示，一方面一手楼价仍处于高位，很难吸引足够多的购房者入市；另一方面，银行信贷未完全放松，第三季度的信贷量大部分会在7月和8月两个月被消耗掉，到9月，客户向银行借贷的难度会增大，这会影响到客户的出手意愿。

　　但也有不同的观点。经纬行研究中心主任曾英杰认为，房企出于业绩压力，议价空间将会加大；加上经过近4个月的政策消化期，消费者的观望情绪逐渐在散去，一手房的成交量有望回升。

　　开发商

　　市场尚不明朗房企心态各异

　　国务院政策调控已将过4个月，对于楼市前景不明朗的“金九”，广州开发商心态各异。

　　以静制动：先了解市场。9月黄金月还有不出货的？日前记者从天河某楼盘获悉，尽管该楼盘表示会在国庆期间展现售楼部，但具体卖不卖楼则还没有确定。相关负责人表示，由于集团在广州首次布局，而且货量不大，因此并不着急卖，“如果9月市场好，年底前开盘都没问题。反之亦然，与其匆忙地和别人抢市场，不如按兵不动，以静制动。”

　　据悉，当前市场量跌价滞，正处于调整的第一阶段，供需双方都处于僵持状态。著名房地产专家谢逸枫表示，打击房地产投资性需求的政策，使得房企资金回笼较慢。同时，在资金来源方面，也对房地产商施加了诸多限制，房地产商资金链已开始紧张。陈扬表示，开发商推迟开售时间，前期以咨询登记活动为主，可先了解市场情况，此心态以中小型开发商居多。

　　跑量降价：快速回笼资金。另外一种开发商为速战型，在楼市回升的初期，就开始快速销售，避免政策波动带来新的影响。记者日前从某集团了解到，即将进入9月黄金月，该集团已初步制定了折扣销售计划，即额外9.5折，再送5年管理费。

　　业内人士认为，今年三四季度将是新增库存大量形成的时期，也可能是房价出现大幅下调的时期，因此一些楼盘开始由暗降转为明降，提前抢跑市场。

　　“房企以密集小量推货的手段频繁销售，既保证出货速度，又能根据销售情况及时调整价格，原因是企业需要稳定的资金流量。”陈扬表示，此心态以中大型开发商居多，尤其是上市公司。

　　逆市涨价：试探市场反应。最近，随着楼市回暖迹象明显，不少楼盘赶在8月底开盘，提前引爆了今年的“金九”战役。由于政策逐渐进入平淡期，陆续有开发商试探性“涨价”以考验市场。日前调查显示。与7月相比，8月涨价楼盘多了4%。其中，位于增城的某楼盘涨幅达24%。

　　买家

　　刚需买家减少三成人不买房

　　近日，《信息时报》联合大洋网进行的一项调查数据显示，逾三成人明确表示，在今年9～10月不会买房，而逾四成人则仍在观望中，仅有不到三成的人表示，在遇到价格合适的房源将会考虑入市。

　　参与此次调查的网友共9425人，其中，选择观望的占40.28%，有购房入市想法的占27.06%，而明确表示不会购房的32.67%。

　　价格仍是购房者考虑的主要因素，在“若购房，首当考虑的要素是什么”这一问题中，23.4%的人选择了“价格”。在“选择什么价位”调查中，50.24%的人选择1万元/平方米以下的价位，选择1万～2万元/平方米价位的也达41.84%，而2万元/平方米以上的价位选择人数仅为不到8%。考虑价格因素，16.76%的人愿意选择在番禺区购房，主要是因为这里价格实惠、交通便利、周边环境好，而且还有一定的升值潜力。而抛开价格因素后，越秀、天河、番禺、海珠、荔湾排在前五名。

　　根据合富置业对今年2月～7月的二手房成交统计，虽然总体成交在7月回升，但刚性需求的首次置业者购买比例从6月的60.3%下降为7月的55.2%，改善性买家的比例达34.3%，是2月以来最高的月份。值得注意的是，在严厉的调控下，短线投资者的比例连续下降，而长期投资或出租的购房比例在经过连续4个月下降后，出现较大幅度的上升，如该类买家的比例从今年2月的12.9%，降到6月的5.8%。

　　业内人士指出，尽管在一系列政策重击下，目前广州楼价依然处于高位，刚性需求买家无法承受高房价之重，只能望房兴叹。