受益一二级土地联动

    在今年的房地产调控政策中，增加土地供应已经成为控制房价的重要举措之一。为实现土地顺利上市交易，土地一级开发市场越发活跃起来。由于土地一级开发大多数由具有政府背景的城投公司“操刀”，而拥有一级开发资质也意味着在拿地环节拥有更多的优势，从而使城投公司受益于一二级土地市场的联动。

    “这种联动优势主要体现在一级开发商对土地的管线布局和基础设施比较了解，在拿地上有信息优势。”国金证券研究员曹旭特指出，一级开发商还有可能参与招拍挂资格的制定，在拿地环节也具有更多成本优势。而且一级开发商通常具有政府背景，一般的房地产二级开发企业很难进入这个领域。

    除了拿地优势外，一级开发商的盈利模式也十分清晰。“一级开发主要通过拆迁、土地平整等将生地变为熟地。在达到出让标准、完成土地招拍挂后，按照事先约定的比例与政府分成，而分成的比例也会按照拆迁难度和土地位置来具体约定。”某地产业内人士表示。

    曹旭特指出，“一级开发的利润率没有二级开发那么高，一般与政府约定的利润率水平在8%到10%之间。通常在土地出让后，还会和政府按照约定比例进行分成，从而实现土地增值收益。”

    以中天城投为例，公司拥有在贵阳市云岩区渔安、安井片区9.53平方公里土地的一级开发资质。根据约定，这部分土地经整理达到七通一平要求后可用于商业开发，土地出让收益以及片区城市建设配套费支付投资成本后的剩余部分，由省政府与公司按照3:7的比例进行分成。中南建设（000961）和高金食品（002143）进行土地一级开发也可以拿到七成的土地增值收益。

    不仅如此，一些地方政府还对一级土地开发商许下保底收益承诺。例如云南城投（600239）就与昆明市政府按照5:5的分成比例，划分扣除一级开发总成本及相关税费后的土地纯收益，且保底收益率为5%，不足时由政府补齐。

    再加上由于去年天量信贷投放，地方融资平台的贷款风险开始受到管理层的重视。今年6月中旬，国务院下发文件要求清理地方融资平台。一旦融资收紧，土地储备和卖地收入就成为地方政府应对的首选方式。

    分析人士指出，土地财政一直是一些地方政府的重要收入来源。在地方融资平台收紧的情况下，地方政府为了给巨额的债务埋单，就更加依赖卖地收入。这也在一定程度上加快了土地一级开发速度，从而给从事一级开发的城投公司带来机遇。而城投公司凭借此优势进入二级开发领域，也增厚了公司的业绩。

     机构青睐城投股

    房地产板块自7月初探底之后便展开一波反弹。申万房地产行业指数近10日来涨跌幅为8.73%，在23个行业中位居第6位。板块之中，以渝开发（000514）、中天城投（000540）、合肥城建（002208）为代表的城投类个股表现更为良好，呈现出较强的反弹爆发力。

    渝开发7月1日至今的涨幅已经达到32%；而自6月17日起，中天城投股价便出现一波明显上涨，至今涨幅已经达到38%；其他如合肥城建、黑牡丹、云南城投等个股近段时期表现同样较为优异。

    业内指出，城投类股票近期的火爆走势与市场对于其业绩的良好预期有关，这些公司多处于二三线城市，受地产调控影响相对稍小，而其本身土地储备丰富，加上政府大力发展区域经济，因此业绩锁定性较高。

    由于今年有项目交付，结转收入并确认利润，合肥城建预计今年上半年净利润同比增长380%-430%；京投银泰（600683）预计中期净利润为1.15-1.25亿元，同比增长500%-550%；津滨发展（000897）也预计上半年净利润为3500万元-4000万元，同比增长304%-361%；中天城投预计上半年业绩增长。

    不仅市场表现良好，在二级市场上，城投类公司也得到了众多机构的青睐。

    渝开发一季报显示，前十大流通股股东合计持有约4.29亿股股份，占公司实际流通A股的62%之多，公司的前十大流通股股东除去重庆市城市建设投资公司之外，几乎全部为基金，华夏系旗下三只基金华夏策略、华夏红利、华夏大盘共计持有渝开发1200万股。

    同样，中天城投前十大流通股东清一色全是基金、社保等大机构。一季报显示，有四只基金一季度新进该股，其中华夏盛世精选增仓近800万股，位列第一大流通股东；中国再保险普通保险产品、泰达荷银市值优选、中国财产再保险普通保险产品等均为新进；全国社保基金一一零、一零七组合也名列其中。

    其他如云南城投、津滨发展、合肥城建等同样获得包括基金、保险甚至社保基金在内的机构的广泛进驻。

     不确定性闪现

    尽管存在明显优势，但城投类房地产公司同样存在一定风险。

    “除了土地一级开发项目利润率较低之外，当前房地产调控政策短期之内难以松动，一定程度上造成了各地土地价格回落、土地流拍率上升等问题，这对于依赖土地出让的城投类公司来讲，面临着无法顺利回收资金的风险。”一位业内人士表示。

    与此同时，城投类公司所从事的一级开发项目，前期投入较大，开发周期较长，并且在开发过程中存在着拆迁补偿成本增加、拆迁周期超出预计时间计划等不确定因素，会导致项目开发成本增加，因而存在一定的不确定性。

    而这种不确定性也使城投类上市公司的业绩呈现巨幅波动。绵世股份（000609）日前预告今年上半年业绩首次出现亏损，净利润约亏损350-400万元，公司称，公司的土地一级开发业务正在进行之中，2009年底上市拍卖的地块尚未满足收入确认条件，未结转利润。绵世股份2009年度实现净利润1485万元，同比下降89%；其2007、2008年两年净利润则分别达到了1.42亿元和1.38亿元。

    另一城投公司新疆城建（600545），2009年度实现净利润1.55亿元，同比增长259%，但今年一季度业绩突现下降，净利润亏损514万元，同比下降134%。

    除此之外，城投类公司还承受着巨大的融资压力。

    城投类公司资金来源主要来自于开发贷款、外资、自筹资金和土地转让收益等。当前，地产股的再融资一直未启动，而在调控政策之下，银行为控制风险，惜贷情绪浓烈；同时，国务院6月份发布通知要求各地加强地方融资平台管理，作为地方融资平台的城投公司也面临着较大的政策风险。“这些因素使资金链本就趋紧的城投公司面临着巨大的资金压力，增加了财务风险。”一位人士称。

    受调控政策影响，房地产类上市公司股票萎靡不振了近3个月时间。不过自6月中旬起，城投类公司股票却掀起了一波反弹的高峰，并带动整个地产板块从7月初开始了反攻。

    显然，在资源价值凸现的时候，城投类公司土地一级开发能力的先天资质无人能及，而在二级市场上的拿地成本优势也开始显现。在一二级土地市场联动的影响下，城投类公司股票已经成为机构的新宠儿。