问答1 网友 kaze是只喵

  小火星，请问现在北京住宅限价是不是放松了很多，这周丰台拍出的地块又是不限价，还有之前石景山的…未来再出新房，价格会不会涨起来啊？

  答：目前看这趋势不强。即使是等待批证的纯商品房（非限竞房），价格也都没有很意外的。两个原因，一方面限价仍在。另一方面，整个北京市场在这儿摆着，批抬高价格也有价无市。

  北京从出地看，明显的趋势是高端有市场，刚需有保障（大兴一直在拍出限竞房用地）。不限价的土地，只出现在好地段：城区、新贵驻扎地。刚需价格扎堆的区域，还是限竞地块为主。

  值得一提的是，目前不少限竞房地块均价和最高限价的价差悄然拉大，可以理解为“局部放松”，可能侧面助推市场回归正常状态。不确定的一点是，限制价差的增大是否能倒逼开发商用心打造产品。毕竟现在的市场，只有产品足够好，才能有足够的竞争力与主动权。

  问答2 大树枝

  你好小火星，我母亲今年68岁，名下无房。怕钱贬值想花300万买套房，两年后住。我想让她买临河里地铁附近的房子，按照她的心意装修一下，然后拿租金还部分贷款，两年后收回自住。您觉得可行么？升值空间有多大？

  答：这个问题要看怎么想，在北京的住宅拿去出租，首先回报率是不高的，而且出租对装修的损毁程度很高。以后收回自住，室内的装修可能面目全非，别人住过的自己总归心里有点不舒服。另外装修上的损失可不是一两年的租金能算回来的。除非有一个很好的租户，不然不建议这么做。

  所以要么一年后再置换，要么现在就买套自己满意的新房，又是刚好两三年后交付的那种。因为两年的出租回报率跟房价比真算不上什么。尤其是在新房价格受控的情况下。环球影城的开放，对临河里片区是有绝对利好的，但具体升值空间有多大，不用太考虑，只要比现在你打算买的二手房好就可以了，因为两年后谁也不知道会发生什么。

  问答3 白色枫叶

  我们在昌平有套大三居，我在望京上班，老公在海淀。为了以后上班方便，也考虑孩子学区问题（昌平学区略弱一些），想置换到夏都盈座，预算总价800万左右，最近市场形势不太好，二手房得降着价才有人问。不知道现在置换是否可以？

  答：就算市场好的时候，也有很多人要置换；市场不好更吃亏不到哪里去，因为置换是相对的，你如果卖不出特别高的价格，你买的房子也是一样，二手房如此，新房也限着价。

  所以只要能换到更合适的房子，就不存在问题。更何况你说的现在北京市场形势不好，那是因为跟房价波动的巅峰比，而不是拿它跟正常的市场比。

  置换夏都盈座算是比较妥帖的选择，小初高直升三帆。在望京片区，还有同样三帆12年连读的大西洋新城，小区有配套公立幼儿园，房子也新一些。二手房个体性较强，建议多去看几套。

  问答4 晓艳

  爱人西二旗，本人在通州，即将2个娃，看了东城区二环内老小区，位置环境学校都比较满意，纠结房龄问题，实际建成66年。现在又关注海淀北部育新花园，离孩子爸爸工作近一点，不知道您觉得总价差不多的情况下，是下手海淀北部？还是东城老央产？

  答：为孩子考虑，肯定是东城央产。海淀教育一是两极分化，二是孩子比东城累不少，如果是一家三口买房，就优先孩子。学区房的保值是没问题；如果评估增值性，咱也把孩子的教育投入产出算进去，这样账算得踏实。虽然学区政策一直变，但即将两个孩子，好教育是刚需，教育投资是性价比最高的。另外您看的东城，是崇文，还是老东城？注重学区那么需要选择后者。

  而且爱人西二旗，您通州，东城也都能兼顾。同时看您预算，两个孩子加老人是否够住。如果紧，再蓄力1-2年也可以，3岁之前买定就行。

  问答5 马小绿

  求乐居的大咖们给指导指导，一般选房都选几层比较好？如果楼层高的话会不会有等电梯耗时过长、停电等问题出现？相中的房子24层高，纠结的好烦恼呀。

  答：能买房，其实这些都是幸福的烦恼。一要看个人喜好，二要看楼间距大小，就算大家尽量避免顶底层，也仍旧有人喜欢一层有人气，有人喜欢顶层视野好。

  关于楼层高会不会有您说的影响，这要看梯户比是多少，租户是否多，这直接影响等电梯的时间。 至于停电就是极端情况了。另外也看总共多少层，小高层的次顶层的确不错。但要是20多层的高板儿，次顶层价格比中间层要便宜，也是因为过高了。

  具体到24层的房子，一般不选18层（寓意不佳），16、17、19、20层其实都差不多。在这基础上对照平面图，看哪栋的采光好一些。如果也都差不多，那就买最便宜的。另外开发商对于每一套房子的定价自有他们一套成熟的算法，可以看看销控表，有些楼栋价格会因为前后楼的景观而做调整。