新浪乐居讯(记者 邱瑟)9.30房贷新政满月北京楼市温度如何？新浪乐居记者走访房山区域发现，刚需项目扎堆的房山新进场楼盘依然以“以价换量”策略为主，不过和新政前不同的是，降价已经基本能达到撬动购房需求的效果，蓄客量上涨明显。

  低价刺激购房需求

  在其他区域搭政策平价出货的10月，今年市场供应规模较大的房山区域新开楼盘则以低开的方式换量。新浪乐居不完全统计发现，抢在房贷新政满月之前进场的房山长阳板块首开熙悦山澜庭、良乡板块的蓝光星华海悦城均以低于区域在售均价的价格入市换日光。

  10月12日，首开熙悦山澜庭最后一批84套房源入市，该批房源主力户型为84平米两居、88平米三居和99平米的三居，主要面向刚需客户。开盘之前，该项目宣传的起价为19000元/平米，击穿房山长阳、良乡两个主要板块在售项目2万元/平米的底线，吸引了超过房源数量两倍的客户前往排卡。虽然该项目最终开盘均价达到21500元/平米，但和周边的在售的长阳半岛、建邦华庭等住宅项目相比，后两者以精装修交付，已经分别达到26000元/平米和24000元/平米的均价，首开熙悦山低开出货情绪明显。

  两周后的10月25日，房山良乡板块的蓝光星华海悦城项目二期同样低开入市，17000元/平米的均价，和3个月前首次进场的22000元/平米均价下降了5000元/平米，让利幅度巨大，该价格已经几乎和海悦城所在区域的二手房价格持平，为房山区域六环以里价格最低的住宅项目。

  此外，2013年首度入市、当前销售均价在20000元/平米左右的首创•伊林郡，预计于年底推出二期房源，同样是采取低开抢量的方式。新浪乐居了解到，二期房源80平米左右的两居总价128万起，以此计算，单价大概在17000元/平米。

  亚豪机构市场总监郭毅指出，房山的长阳和良乡板块今年市场供应规模很大，而需求跟不上，所以开发商只能降低价格以刺激需求。

  蓄客量上升明显

  和前期低价开盘购房人少有买帐相比，10月份低价入市的首开熙悦山澜庭、蓝光星华海悦城都在开盘之前蓄水两倍房源以上的客户，最终在开盘当天实现日光。

  新浪乐居从多个渠道获知，首开熙悦山澜庭项目10月12日推出的最后一栋楼，84套房源蓄客达200多组，开盘约一个小时时间，所有房源即宣告认购完毕。25日开盘的蓝光星华海悦城，200套左右房源开盘当天有近500组客户到场摇号选房，同样用时不过3个小时，全部房源售罄。而预计在今年年底开盘的首创•伊林郡现在正处于排号蓄客阶段，截止目前将于本次推出的1500余套房源已经蓄客800组左右。

  “房山区域基本以刚需为主，对市场反应尤其是价格反应非常敏感，一旦有实际的价格下降，都会拉动成交。”一位观察房山区域日久的分析师对新浪乐居表示，2013年以前房山属于完全的卖方市场，到了今年，供应上涨但配套未跟进导致行情完全逆转，房价上涨的动力现在没有看到。

  他指出，9月30日新的房贷政策对北京楼市实质影响不大，因为大部分需求依然被限购挡在外面，对于这样一个刚需扎堆的区域，唯有从价格入手才能有效撬动需求，房山大部分开发商应该趁着政策影响市场预期的当下抓紧卖房。