在高端住宅产品阵营中，一些位于城市中心区的高层和小高层的公寓类产品，因为其独特的地理位置、成熟完善的配套等优势，在豪宅市场上极具竞争力。尤其是在城市中心区的土地资源越来越珍贵的情况下，加上政府的控制，这些公寓类豪宅产品越来越受到财富阶层的推崇。从市场的需求来看，现在年青一代的成功人士，商务活动越来越频繁，时间越来越宝贵，他们也更容易接受城市公寓豪宅。
数据也说明了这一点！据亚豪机构统计，7月份，北京63个报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅项目中共有30个实现成交，成交总金额达11.5亿元，环比上涨9%。而近段时间内，西单·上国阙、红玺台 (微博售楼处 论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、北河沿甲柒拾柒号 ( 论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、广渠·金茂府 (微博售楼处 论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)等10万元/平方米以上的顶级豪宅均出现了成交。尤其值得一提的是，7月份，顶级公寓豪宅市场有两套均价超过11万元/平方米的成交记录，其中，北京四季中心一套豪宅成交均价达到134106元/平方米，创下今年以来北京顶豪单价之最；而广渠·金茂府的一套成交均价为115610元/平方米的豪宅，则位列第二。
在此背景下，本期《安家》杂志特别对北京市场上在售的销售均价在80000及以上的顶级公寓项目做了统计调查，推出了2014北京在售顶级公寓TOP28榜单，并邀请了多家代理行人士畅谈北京未来豪宅市场的价格走势，以飨读者。
榜单中的那些事儿
调查显示，由北京香江兴利房地产开发有限公司开发的御金台(北京财富中心二期)以170000元/平方米的销售均价雄踞榜首，该项目自2007年8月开盘以来，经过漫长的去化周期，目前仅余尾盘在售。而由北京新铭房地产开发有限公司开发的北京万科北河沿甲柒拾柒号，则以160000元/平方米的销售均价处于“榜眼”位置，知名的开发商、毗邻古老中轴线的绝版地理位置、新中式景观的精神内涵等突出优势支撑了这一项目的高售价。由首创朝阳房地产发展有限公司开发的首创·天禧则位列第三，根据楼层的不同，部分销售均价达150000元/平方米。纵观榜单，我们还可以从中发现以下问题：
核心价值：地段
豪宅代表着资源的稀缺性。对于城市公寓而言，地段则是最稀缺的，这种稀缺性使其具有极强的抗跌性和保值性。同时，专有性和独占性也是城市公寓豪宅的特点，中心区的居住和豪宅区的居住差异不在于贵，而是对资源的整合和占有性。这一点从榜单中，我们可以很明显地看出，销售均价在8万以上的公寓豪宅基本都位于三环以内的核心地段，占据了城市的核心便利资源。
当前，随着北京四环内可供出让的土地资源日渐稀少，位于黄金地段的顶级豪宅具备的地理优势以及成熟品质等优势，更加让其他产品无法企及。数据显示，从去年开始核心区已成交的土地中，楼面价几乎都创造了历史高点，其中，融创更是以43.23亿元拿下了农展馆地块，楼面价高达7.3万元/平方米，预售价达15-20万元/平方米。可见，北京核心区价值正在不断放大。
趋势：以现房姿态入市
榜单中，合生·霄云路8号 (微博售楼处 论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，在今年6月11日拿到了一批现房销售证，拟售均价达到14万元/平方米。今年5月有一套超10万元/平方米网签记录的北河沿甲柒拾柒号，则是在2013年9月就拿到了拟售均价可达15.2943万元/平方米的现房销售许可证。而拿地近两年的中赫·万柳书院 (微博售楼处 论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，也有望在下半年全盘现房入市。
此外，消息称，北京市住房和城乡建设委员会已缓缓地打开了一道高端商品房的闸门，只要该项目(单价超过10万元／平方米)是封顶的现房，北京市住建委就给予销售许可证，但是并未放开“商品房预售许可证”，即若豪宅没有封顶，仍不允许对外销售。可以预见，未来以现房姿态步入市场的顶级豪宅会越来越多！
事实上，对于豪宅项目而言，现房销售具有实景呈现、随时入住的优势，更利于开发商为提价增加筹码。相对而言，购房者也愿意选择建筑质量、园林环境、装修标准一目了然的现房豪宅，而期房则存在“炒作预期”的空间。
大局：政府限价政策松动
对超过4万元单价的高端楼盘，自2003年年底，不论现房还是期房，北京一律不发放销售和预售许可证。不过，从今年1月份起，高价项目发证速度明显加快。从2014年上半年来看，预售均价在3-4万元的有19个，4-6万元的有20个，6万元以上的有5个。而保利海德公园 (微博售楼处 论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)则直接将单价拉升到9.5万元/平方米。可见，北京虽然限价、限高没有取消，但是松绑已是既定事实。
价格：北京豪宅的10万元时代
据统计，2013年以来，北京土地价格在5万元以上的地块已经达到了10块以上，可以预期，在保证一定利润率的基础上，这些地块所呈现出来的产品的预售价格将在10万元/平方米以上，北京豪宅的10万元时代已然来临！那么未来北京豪宅的价格走势又是怎样的呢？为此，我们采访了多名代理行人士。
链接：名家论道北京豪宅价格走势
华业行董事长张伟东：进入2014年后，房地产调控趋向市场自主调节，这也导致了房地产市场必将呈现分化的发展态势。而豪宅市场同样将产生分化，一二线城市逆势飘红，量价将持续走高，三四线城市豪宅项目市场受国家政治、政策影响较大，预计并不乐观。据华业行市场监测中心显示，北京50000元每平方米的项目成交量同比有所下滑，但1000万元以上的项目却呈上扬趋势。随着北京土地资源的稀缺，有特色品质或地段优势明显的豪宅项目将展现出十分强势的抗跌能力和保值能力。因此，对于北京豪宅市场整体进入10万元的时代，我们认为还有一段路要走，但是整体来说我们仍然持乐观态度。
丽兹行副总经理陈隽：土地拍卖行情的跌宕起伏始终是房产市场的敏感神经，地价的节节攀升也是刺激房价上涨的主要动力之一，当楼面价已超过每平9万的时候估计没人会再质疑10万元时代的到来，且已经很近了。目前报价在10万元以上的楼盘主要有两种情况：一种是由于拿地价格较高，成本压力导致的高开高走，这种项目需要为业主提供更多的附加价值提升溢价空间，避免曲高和寡的尴尬；另一种是项目前期去化已经不错，后期拉高价格提升利润空间，价格上打些提前量等市场追上来，但由于豪宅项目去化周期相对较长，这种项目会面临前期已出售房源的业主在二手市场的低价竞争，尤其是前后期产品无明显差异的情况下更为明显。未来在售的10万元以上豪宅项目数量越来越多，但要成为成交中的主力还需要市场需求方面的配合，供需两旺的时候才是真正一个时代的开始。
亚豪市场总监郭毅：实际上北京豪宅市场去年就已经进入到了10万元时代。当时很多高价地块的成交推升了一部分在售住宅的价格，一些项目把10万以下或者10万左右的都调到10万元以上了，这个时候就已经进入了10万元的时代。北京豪宅，特别是核心区的，未来肯定是和国际豪宅价格水平保持同步的，五年以后，达到15或者20万问题不大，这还只是一个相对保守的判断。
第一太平戴维斯研究与顾问咨询部经理董月：我们基本赞成从下半年开始北京豪宅市场将会伴随若干“地王级”项目的陆续入市而真正进入“10万元”时代。究其原因，一方面，由于定价明显低于同区域普通住宅价格的大量自住型商品房的入市已从整体上拉低了北京一手住宅均价，上半年政府已放松了对高端项目的预售价格审批，从而为豪宅项目顺利高价入市奠定了基本条件。另一方面，未来18个月内预计入市的项目多数为2012-2013年拿地的“地王级项目”，其地价从每平方米3万元至7万元不等，为了维持合理的利润率与产品品质，这些项目将很难以每平方米10万元以下的价格入市，而且这些项目无论从开发商背景与豪宅操盘经验、项目地段以及产品设计与品质来看，预计均将达到优质豪宅的标准，从而支撑项目的高定价。随着这些项目的入市，我们预计北京豪宅的价格每年应可以保持5%-10%的增长，从而与中低端住宅市场进一步拉大价格差距。
最值得期待的顶级公寓项目
谈到顶级豪宅，我们不禁会联想到昔日的地王，自从各大开发商拿到“地王”的那一刻起，就注定了会受到公众和媒体的持续关注。那么，时隔良久，这些昔日地王是否能够华丽回归？脱胎于“地王”的产品又会有怎样的后市表现？为此，《安家》记者采访了亚豪机构市场总监郭毅和第一太平戴维斯研究和顾问咨询部经理董月。
保利海德公园：今年6月，位于北京蓟门桥区域的“保利海德公园”项目获批预售证，预售价为9.7万元/平方米，为今年新入市住宅的最高单价。至此，酝酿了4年之久的“蓟门桥地王”项目终于入市。该项目属于海淀区学区房，拥有良好的教育资源，而且项目体量也不大，去化压力不会太大。此外，保利本身就是一个销售能力很强的公司，而且蓟门桥地块本身的定价也并不高，从蓟门桥地块的地段位置、稀缺性来说八九万的价格还是非常具有市场竞争性的。
中赫万柳书院：中赫开发商本身是一个追求产品精益求精的企业，再加上万柳这个区也是北京早期高端住宅的聚集区，版块内部聚合了一大批高端配套，他吸引的是京西和京北的高端人群。相对其他的顶级豪宅，中赫的一个核心卖点是有教育资源，对于高端人群来说，教育配套对于他们来说也是刚性的需求。这也赋予了这个项目一个比较好的销售前景，而且户型做得比较多，更能符合高端人群个性化的需求。该项目预计单价在14万元左右。在北京严控预售证的背景下，万柳书院作为现房进行销售无疑是明智之举。
融创农展馆项目：据了解，该地块产品将延续融创“壹号院”系列的产品标准，以打造城市标杆，甚至全国标杆为目标。据悉，项目普遍单价将控制在15、16万/平方米，而景观好的湖景房有可能卖到30万/平方米。预计将在明年初入市。目前，东三环附近的价格都已经在10-15万元左右了，且都是些销售周期比较长的项目，经过一段时间销售，这些项目的产品设计以及为产品增加的配套，其实已不能完全契合高端人群的需求了，这时候有了这种赋予项目新的开发理念，更贴合当前购房者需求实际的新项目出来的话，相对来说，是很吸引购房者眼球的。
截至记者发稿，北京新的地王再次诞生。金融街控股的关联公司北京华融基础设施投资有限责任公司以74.6亿元的总价强势竞得西城区华嘉胡同地块，溢价率高达110%，折合楼面价63377元/平方米，而其商业部分的楼面价达到了9.65万元/平方米，刷新了北京土地市场的总价和楼面单价纪录。北京豪宅市场10万元时代已然翩翩而来，15万元时代还会很遥远吗？