提要：从今年4月份开始，广州悄然对部分楼盘实行限价销售，半年以来，不少项目暗地里都采用两套合同卖楼的形式来“化解”，官方网签数据也因此被指不可信。

   从今年4月份开始，广州悄然对部分楼盘实行限价销售，半年以来，不少项目暗地里都采用两套合同卖楼的形式来“化解”，官方网签数据也因此被指不可信。

　　对于开发商来说，尽管两套合同能抹平实际售价与网签价格的差距，但由于提高了买家的置业成本，卖楼难度大为增加，开发商依然在尽力争取提高自身项目的预售价格。记者近日走访发现，在限价环境下，有楼价网签价格变化不大，装修价格却前后相差数倍之多，也有楼盘以拿地成本和拆迁安置等理由争取到了较高的预售价格。

　　同一楼盘装修合同价差十倍

　　“为了满足限价要求，很多楼盘的不同楼层、户型的网签价格都越来越统一，而实际上，这些楼盘的楼价远超过限价，多出来的单价就变成了装修合同。”一位房地产公司内部人士说，这样的做法使得每套房的装修合同的单价变得不一样。“在同一栋楼里面，很可能有些房子的装修合同上标注的装修标准是2000元/平方米，有一些单位的装修标准就只有1000元/平方米，但事实上实际的装修又是一样的。”

　　据悉，番禺某楼盘近期开售新货，该盘前期价格为25000-26000元/平方米，而该盘限价20500元/平方米左右，因此前期买家如果购买一个100平方米左右的单位，需要跟开发商签订一个总价达四五十万元的装修合同。记者获悉，该盘新一批产品由于位置不好，实际售价为2.1万元/平方米左右，购买户型为94-95平方米的三房，现在只需要签订一个5万多元的装修合同，相比，两期单位的装修价格差了十倍之多。

　　“这个项目现在推的产品跟之前的确实有差距，再加上对于刚需买家来说，要一次性拿出四五十万的装修费确实有困难，开发商才被迫降价的。”一位知情人士如此对记者表示。也有市民对开发商的做法表示质疑：“两期的装修标准都是一样的，前期装修合同是几十万，后面就变成几万块，要是装修出了问题向开发商追讨赔偿，该按哪个价格来计算呢？”

　　开发商搏命争取更高预售价格

　　“这一轮限价主要从4月份开始，之前拿预售证的不限预售价格，但在实际签约时房管局还是会卡一卡，他们会根据全市整体情况，时不时通知过去签几套单位。”某开发商人士表示，像保利天悦、珠光御景壹号等市中心豪宅项目，因为预售证拿得早，所以没有被限价，最多也就是被限签。而被限价的项目就算搞两套合同，但因为推高了买家的首付成本，销售难度变大了很多。

　　在市中心“豪宅”层出不穷的市场背景下，新拿预售证的项目无疑要拼命为自己争取到一个比较高的预售价格。据称，天河北某楼盘以拆迁安置成本高为由，从房管局“争取”到了4万元/平方米以上的预售价格，而目前市区楼盘的限价线多在2万-3万元/平方米。日前该项目开盘，均价42000元/平方米，引发买家排队抢购，此前该盘宣称售价可能为4万元/平方米到5万元/平方米。

　　10月19日，白云新城板块的某项目悄悄开盘，虽为94-135平方米的刚需户型，但却卖出了豪宅的楼价。据悉，该盘对外报价最高达4万元/平方米，折后均价在3.7万-3.8万元/平方米，A1栋部分低楼层价格在3.3万元/平方米。“据说该项目被房管局批准的预售价格在3万元/平方米以上，在目前限价环境下算是一个比较高的价格了。因此就算是双合同，装修合同的总价也不算高。”有业内知情人士透露，据说该开发商也是以拿地成本和拆迁安置等理由向房管局“争取”到了这一预售价格。

　　广州楼价上涨压力依然较大

　　虽然限价让不少楼盘的网签价格大幅下降，但近期豪宅盘成交仍强劲，对楼价产生了直接影响。

　　搜房网数据显示，10月第三周(10月14日到10月20日)中心区一手网签348套，相比前一周略增23套，其中天河区成交97套，增长幅度达43%。据了解，天河区之前两周成交量不断走高，国庆期间仅13套，前一周有68套。其中侨鑫汇悦台这一珠江新城顶级豪宅，已经连续两周录得成交，合共网签6套，直接拉动天河区成交均价，两周基本维持44000元/平方米以上。

　　另外白云区虽然成交量下降，但成交项目越趋于高价楼盘，中海云麓公馆和保利云禧两个高价楼盘上周在白云区均录得比较靠前的成交量，促使白云区上周成交均价上涨至28918元/平方米，环比涨幅达28%。

　　 近半年广州全市成交均价前 15 楼盘

　　 (4.27-10.23)

　　排名 楼盘名 区域 成交套数 均价

　　1 侨鑫汇悦台 天河 20 86837

　　2 凯旋新世界 天河 21 71728

　　3 珠光御景壹号 荔湾 27 55151

　　4 大一山庄 白云 4 54693

　　5 珠江颐德公馆 天河 79 53449

　　6 富力唐宁公馆 荔湾 7 50623

　　7 爱群荟景湾 越秀 2 50504

　　8 君华天汇 海珠 9 48598

　　9 尚东君御 天河 51 46340

　　10 东方文德广场 越秀 54 40950

　　11 保利云禧 白云 55 40323

　　12 中海云麓公馆 白云 66 39001

　　13 峻林 天河 60 38763

　　14 嘉裕公馆 天河 92 38655

　　15 海景农林华府 越秀 55 37709

　　 (数据来源：网易房产中心)

　　观点

　　限价难遏实际楼价上涨

　　10月22日，国家统计局发布2013年9月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况，2013年9月北京房价同比上涨20.6%，位居各大城市之首。上海、广州、深圳分别同比上涨20.4%、20.2%、20.1%。随着房价上涨压力的凸显，不少城市开始推出强力限价措施，希望能够遏制楼价过快上涨。10月23日，北京市发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，提出供应自住型商品住房用地，以低于周边楼价30%的价格出售。这一“限价”措施无疑比广州更为激进，也与前几年广州所推的限价房颇为相似。

　　方圆地产首席分析师邓浩志认为，无论是北京的“限价”政策还是广州的限价政策，都不是市场化的行为，在他看来难以真正控制楼价上涨。“北京的限价房以前在广州也出现过，最终证明没能遏制楼价的上涨，而广州的限价只是数据上的限价，在双合同盛行的情况下，对实际楼价影响不大。”邓浩志表示，此前有消息称南沙可能放开限价，但在他看来，就算放开限价，还有限签的约束，如果网签价格过高，还是进不了房价统计数据，因此意义也不大。