提要：8月是“金九银十”的前一月，因为市中心新货严重缺位，纯写字楼市场几乎没有新项目，商铺市场新增供应稀少，市场供应基本以价格相对便宜的郊区写字楼性质商用公寓为主，广州出现量价齐跌的结构性走低行情。

      8月是“金九银十”的前一月，因为市中心新货严重缺位，纯写字楼市场几乎没有新项目，商铺市场新增供应稀少，市场供应基本以价格相对便宜的郊区写字楼性质商用公寓为主，广州出现量价齐跌的结构性走低行情。业内人士指出，不管是写字楼、商用公寓还是商铺，从单盘看，近年来广州商用市场价格一直攀高，8月也是如此，整体均价出现下行主要是受郊区大占比拉低。展望后市，更多新货将在9-10月上市，广州商用市场成交情况将全面好转。

  市中心纯写字楼项目推售不足

  来自相关房产数据中心根据阳光家缘网的统计显示，2013年8月，广州写字楼(含商用公寓)市场共网签成交1145套，78957平方米，均价19085元/平方米。与去年同期相比，全市写字楼成交面积下降37.8%，均价下降12.1%；与7月环比，面积也下降了21%，均价下降18.7%。虽然量价整体下跌，但业内人士指出，统计数据只是表象，广州写字楼市场供需情况依然良好，价格更一直上行。中立地产首席分析师相韡指出，网签统计数据比实际成交滞后。8月广州写字楼成交量整体大幅回落，一方面是在之前的六七月间，市场曾出现一波新增供应高峰，令7月成交行情大好；而进入7月中下旬到8月，很多原定上市的项目未成功申请到预售证，加上“金九银十”即将到来，发展推售节奏延慢，直接拉低了成交量。尽管市场需求旺盛，但7-8月广州市场基本没有全新纯写字楼项目上市，有网签成交的都是屈指可数的几单旧项目。在向来供应集中的珠江新城，原来在售的富力盈凯广场、富力盈通大厦已在清货，8月虽然全新项目天盈广场开始推广，但受预售证所限，未能有网签记录在案；相对有新货上市的只有保利克洛维广场，据说发展商采取“饥饿销售法”，每次只推4层。市中心纯写字楼项目严重缺位，直接限制了市场成交量价。

  平价公寓销量三甲都出在增城

  8月的商用市场中，网签量最大的莫过于商用性质公寓，特别是增城、番禺的小面积公寓产品。在增城区，锦绣御景国际、东凌广场和誉山国际都在七八月相继开售新品，分别成交了356套、201套和119套，成为全市成交三甲。增城区8月商用公寓成交量高达702套，成为全市各区首位。番禺的奥园养生广场，本月也网签成交83套，仅次于增城三盘。

  这四个8月网签量最大的郊区商用公寓，都是单价便宜又户型小的超低门槛产品。锦绣御景国际、东凌广场和奥园养生广场成交均价都在1.1万-1.28万元/平方米，一套40平方米的小公寓总价也就四五十万元；誉山国际的公寓网签成交单价才7793元，40平方米的小户型总价28万元/套起。正是如此超低的入市门槛，加上不限购不限贷，郊区小公寓成为广州商用物业市场最热销的产品。正是郊区平价公寓的大行其道，在市中心项目特别是纯写字楼严重缺位的情况下，大大拉低了全市写字楼市场的成交均价。

  CBD有部分项目均价低于传言

  相关房产中心的统计数据还显示，8月广州写字楼(含公寓)市场成交均价最高的仍是高端商用公寓项目天銮，为70661元/平方米，其次为越秀步云天地(环球国际商贸中心)，其具有展贸功能，成交均价61556元/平方米。天銮的超高成交价，直接拉高天河写字楼市场均价至36454元/平方米。

  珠江新城的几个高端项目虽然成交均价排名在前，但均价都比市场传言低，如富力盈通大厦和保利克洛维广场，成交均价都约3.7万元/平方米，比之前盛传的3.9万-4万元/平方米略低，应该是有些前期价格相对较低的单位延迟网签所致。价格相差最远的要属佛奥广场，这个今年“五一”上市、声称均价5万元/平方米的公寓项目，8月网签价格是35537元/平方米，比吹风价缩水三成多。

  2013 年8 月广州写字楼市场网签套数排行榜

  楼盘名 区域 套数 面积(㎡) 金额(元) 均价(元/㎡)

  锦绣御景国际 增城 356 18519 236461330 12769

  东凌广场 增城 201 11386 132059100 11598

  誉山国际 增城 119 5132 39995050 7793

  奥园养生广场 番禺 83 4419 55969670 12666

  佛奥广场 天河 63 2865 101813763 35537

  颐和四季 天河 30 2150 32318755 15032

  财富公馆 荔湾 29 2089 33984470 16268

  绿地滨江汇 海珠 29 2016 42476397 21070

  保利克洛维广场 天河 28 2788 104511828 37486

  珠江国际纺织城 海珠 27 3285 80380336 24469

  富力盈通大厦 天河 25 4528 171646482 37907

  可逸江畔 番禺 23 1340 21320992 15911