新浪乐居讯(记者 刘乾超)原本属于常规动作的北京二手房最低计税指导价格调整，近期被赋予了更多深意。由于计税办法在4月1日新“国五条”和细则颁布后出现了较大改动，二手房市场交易者及观察者都对此次变化聚焦了更多目光。

  根据新浪乐居了解，自7月1日起，二手房最低计税指导价格在全市范围内都出现了上调。根据目前系统，调整后的最低计税价继续遵循“一房一价”，且仍将延续以往规则不对外公布价格。

  记者实地采访发现，最低计税价格调整后，除大量“阴阳合同”的避税空间将遭到挤压，一些调整幅度较大的二手房源或将因此受到影响，不得不缴纳原本无须缴纳的巨额营业税。受此影响，常被评价为“免税房”的满五年唯一住房会在未来一段时间更受市场青睐。

  有业内人士在接受记者采访时称，政策变动将导致税基产生变化，对整个二手房市场产生短期影响，随着政策落实，市场可能会在一个月后回到平稳态势。

  “阴阳合同”避税空间将遭挤压

  通过制造“阴阳合同”避税的二手房交易即刻起将受到一定程度的遏制。

  随着二手房最低计税指导价全面上调，以最低计税指导价为基准、做低网签价格的二手房中介发现，替买卖双方减少二手房交易税费越来越难。

  穆先生7月16日来到朝阳区十里河某中介店面咨询二手房信息，被告知“来晚了”。

  “中介告诉我，这套一居室这个月起上调了最低过户指导价，原本网签价格可以做到19550元/平方米，现在最低界限是22000元/平方米，不能再低了。”

  最低过户指导价格每平米上涨2450元后，穆先生如果想购得这套原购价44万元、现售价158万元的商住房产，需要为之多付出4.38万元的土地增值税、1.32万元的个人所得税、0.78万元的营业税、0.36万元的契税以及0.12万元的契税，总投入多出6.96万元。

  这不是个案。在2011年12月提高二手房最低计税指导价格后，2013年7月，北京以小区为单位再度上调最低计税指导价格，全市所有待售二手房都将纳入被影响范围内。

  中介方面回应，目前可售房源由于区域、楼层、户型、朝向等因素不尽相同，遵循“一房一价”，此次调整最低计税指导价格也将由于前述原因呈现“一房一价”态势，有关部门不会对外公布具体价格。

  涨价后部分小区需多交巨额营业税

  地税局工作人员称，此次变动属于全市大调整，不同区域、不同地区上调幅度不等，“有些区域上调多一些，有些区域少一些。”

  链家地产远洋德邑店经理告诉新浪乐居，从他所在店面覆盖区域来看，东城区广渠门板块小区成交价格多在40000元/平方米，此前最低计税指导价格在23000到24000元/平方米区间，7月份大部分小区调价后上涨了3000至5000元，幅度在10%至20%。

  记者了解到，此前穆先生看中的十里河某小区最低计税指导价格上调幅度多在10%至30%。全市范围内调价幅度确实不一。

  值得注意的是，最低计税指导价格上调幅度过高，不仅会挤压“阴阳合同”的违规牟利空间，部分情况下还会给买卖双方带来重大影响。

  东城区幸福家园就居于此列。在最低计税指导价格上调后，幸福家园小区成交价将高于地区均价的1.2倍，由此，该小区内全部房源都将从普通性住宅变为非普通性住宅。根据规定，非普通性住宅在二手房交易时须比普通性住宅多缴纳总价5.6%的营业税。

  以幸福家园价位较低的总价400万元左右满五年唯一房源为例，买卖时须多缴纳20万元左右的营业税额。由于北京范围内二手房交易卖家多报出净得价，无奈负担税费的买主将增加不小负担。

  影响可大可小 市场一个月后或回稳

  幸福家园小区周边中介评价，最低计税指导价格上调对该小区影响“非常大”。

  “4月1日国五条颁布后要求多交税费，二手房就已经受到了打击，最近几个月成交基本回到过去平均水平，但是拿幸福家园来讲，要交的税太多了。”该中介认为，7月起，该小区二手房成交量必将受到很大影响。

  不过，更多涨幅不大的区域中介表态，二手房交易市场仍会保持平稳局面。

  在朝阳区百子湾区域的多个中介店面，记者在其二手房楼盘库后台看到，部分数月前挂牌出售的二手房，经历了新“国五条”、新“国五条”细则、二手房交易量暴涨、交易量暴跌、最近的平稳以及二手房计税指导价上调等事件后，当前报价已较此前有所下调。

  “我们最近两个月做的事就是跟卖家议价。”某中介人员透露，让卖家降一点，有利于房源成交，对买卖双方和中介都有利。而在卖家主动降价后，那些上调幅度不高的满五年唯一等优质房源实际增加税费有限，“可能只有一、两万块钱，对于总价一、两百万的房子来说，税费的少量增加不会让买主内心增加太多波动，所以影响不会太大。当然，满五年唯一的房子从此就会更抢手了。”

  伟业我爱我家市场研究院经理程浩业在接受记者专访时表示，二手房计税指导价本身就会随市场行情波动，过去也曾定期调整，呈现规律性。“比如按月、按季度、按年调整，这并不是什么新鲜事情。此次关注度比较高，可能是因为从2011年到现在，有一年多的时间没有进行过调整。”

  程浩业说，计税指导价格上升将导致税基产生变化，诸如营业税等在交税时会有增长，业主、购房者、中介在交易过程中应提前预知，“政策发布对整个二手房市场将在短期内产生一定影响，不过随着政策逐步落实，一个月后市场将会恢复平稳。”