提要：虽然广州楼价在数据上连续3个月下跌，但经常看楼的购房者并无明显感受。根据阳光家缘数据显示，6月份广州楼市均价为12905元/平方米，从3月份的最高14713元/平方米直落1808元/平方米。

       阳光家缘数据显示：广州楼价连降三个月，6月份全市均价12905元/㎡

  据发展商透露：如果不限价限签，十区均价很可能已超2万元/㎡

  虽然广州楼价在数据上连续3个月下跌，但经常看楼的购房者并无明显感受。根据阳光家缘数据显示，6月份广州楼市均价为12905元/平方米，从3月份的最高14713元/平方米直落1808元/平方米。但据开发商透露，在近日房管局召集的一次会议上，该局有关负责人曾表示：“如果剔除限价、限签等诸多因素影响，广州十区的楼市均价很可能已经超过2万元/平方米。”

  上有政策下有对策，致成交数据失真

  根据阳光家缘数据显示，6月份广州楼市均价为12905元/平方米，相比5月份的13033元/平方米轻微下跌，尽管幅度不大，但这已是广州楼价连续三个月出现环比下跌。而根据房王网数据中心统计显示：6月广州中心六区网签一手住宅共1239套，占比不到两成，环比下跌10.4%，仅荔湾区成交量环比大幅上涨，越秀区量价齐升，白云、天河量跌价升。排名前十的贵价盘共网签57套，比5月跌28.7%，天河区楼盘珠江颐德公馆以54418元/平方米的成交均价领衔排行榜。

  有业内人士表示，高价盘表面上“有价无市”，但据开发商透露实际成交比网签数据要好，因此现在广州楼市成交数据是“失真”的。分析人士认为，广州楼价保持连续下跌态势，主要是由于采取了限价、限签等多种调控措施，其中不少开发商为规避限价采取装修变毛坯、两套合同等手法，对楼价的影响不可小视。

  楼价高企压力大，房管局建议开发商降价

  前天，有开发商人士私下透露，在市国土房管局召集开发商召开的一次会议上，有关负责人表示楼价高企压力巨大，建议开发商尽力降低楼价。该负责人甚至表示：“如果剔除限价、限签等诸多因素影响，广州十区的楼市均价很可能已经到了2万元/平方米以上。”显然，如果装修房变毛坯房有利于降低房价，政府部门也会乐见其成。但对于买家来说，这并不见得一定是一件好事，楼价表面上的下跌有可能增加买家的置业成本。

  “开发商对外宣传的装修标准越来越高，虽然其中水分很大，但装修标准日渐提高也是不争的事实。如果剔除装修，开发商降价的空间十分巨大，而如果改为毛坯交楼后，降价的幅度不如实际装修成本，其实开发商也是在变相涨价。”一位业内人士向记者表示，毛坯房的日渐增多，从表面上来看是在降价，但实际上也有可能是在涨价。

 

  官方公布的广州楼价连续三个月下跌，购房者却直呼“楼价涨得太凶”，为何市民对于楼价的感觉与官方有着天壤之别？统计数据显示，6月份广州推出全新产品的19个楼盘中，有12个是毛坯交楼的项目，还有个别甚至是采取两套合同发售的全新盘，“脱光”、“穿马甲”卖楼已成楼市常态。据悉，自限价、限签以来，开发商纷纷采取装修改毛坯、两套合同等方式进行销售，楼价出现隐性上涨。有开发商称其从政府权威人士处获悉，如果政府取消限签、限价等措施，开发商不取消装修、签两套合同，广州十区楼市实际均价很可能已突破2万元/平方米。

  19个推新楼盘中卖毛坯的有12个

  6月份恰逢端午假期，但受限价限签等因素影响，开发商对于推货的积极性并不高。相关网站数据监控中心统计，广州6月共有19个项目推出新房新货，共推出新货约4431套，环比5月大跌41.46%。从项目个数看，环比5月大跌了51.28%。而值得注意的是，毛坯交楼的楼盘数量占据了推新楼盘的大多数，在19个推新楼盘中，毛坯交楼的项目达到12个，约占总数的三分之二。

  6月推新的项目中，不乏有受到限价政策影响而采取毛坯发售的项目，如中信西关海等项目原本打算在5月推出新货，但因为价格问题，迟迟没有取得预售证而不能开盘。本来吹风价3万元/平方米的中信西关海，不得不由原来带装修改为以低价22990元/平方米起毛坯发售，比预计的售价低了7000元/平方米左右。不过，该盘的“脱光”措施大受买家欢迎，开盘当日便告售罄，成为又一个日光盘。

  在推新项目中，中信西关海、奥园养生广场、诺德名都、星河丹堤等12个楼盘，都采取了毛坯交楼的形式，几乎占据了广州主力推货楼盘的大半壁江山。

  记者发现，除了推新楼盘，有产品在售的项目中，也有不少将原来的装修房改为了毛坯交楼。白云区的豪宅项目新天半山，其5月份均价约为4万元/平方米，6月份则跌至3万元/平方米，据称也与从带装修交楼变成毛坯交楼有很大关系。

  在南沙区，中惠璧珑湾5月报价1.5万元/平方米，而6月份则为1.4万元/平方米，跌幅为6.67%，同样也是因为采取了毛坯发售的关系。

  “两套合同”拉低均价

  相比直接“脱光”的毛坯交楼项目，一些楼盘采取“两套合同”的卖楼方式，将毛坯房与装修分拆出售，可谓另一种穿上了“马甲”的隐形“毛坯房”。

  近日开盘的萝岗某日光盘，该盘对外报价高达2万-2.2万元/平方米，但阳光家缘网站却显示，该盘6月份网签均价仅15351元/平方米。有消息称，该盘采取了“两套合同”的方式，才成功将实际售价跟网签价格拉开较大差距。有买家透露，网签的价格是毛坯房价格，其装修合同价格约3000元/平方米。而面对开发商如此应对限价，不少买家表示不满，称调控流于形式。

  而6月份的销售套数排名全市第六的碧桂园天玺湾，从5月份就开始以两套合同的方式销售，其6月份的网签均价为8460元/平方米，其对外宣称的均价却为1.1万元/平方米，中间也有着相当大的价格差距，均以两套合同的方式来填平。

  限价或迫使精装房市场倒退

  近年来，出于减少二次装修污染以及住宅产业化的需求，带装修交楼已经日渐成为主流，不仅广州市中心楼盘普遍变成带装修交楼，许多大开发商进入郊区市场后，也改变了当地以往毛坯交楼的习惯，买家对于带装修交楼的方式也很快接受。根据近日广东省房协发布的一份报告显示，2012年万科集团共交付8.4万套装修房，碧桂园、恒大等公司也均实现了全部产品精装修交楼。

  事实上，不仅是在广州，全国多个城市也出现了因为价格问题而采取将装修改为毛坯的现象。5月份，雅居乐在南京开发的藏龙御景突击开盘，原先精装房价格为1.8万元/平方米，而在售的毛坯房均价只有1.3万元/平方米，单价则直降5000元/平方米。6月中旬，由苏宁置业开发的苏宁滨江壹号将3号楼精装改毛坯，房价也由精装均价2.7万元/平方米调整为毛坯均价2.1万元/平方米。

  有业内人士担心，开发商因为限价问题而普遍采取毛坯房交楼的话，会让已经培育起来的精装房市场陷入大幅倒退。