提要：在限价、限签的影响下，上半年楼市安然度过，但不少新货拿不到预售证，将直接影响下半年楼市。日前，合富辉煌发布楼市报告称，下半年，预计广州市将有超过3.6万套新货可以推出市场，中小户型依然是市场的主力。

     在限价、限签的影响下，上半年楼市安然度过，但不少新货拿不到预售证，将直接影响下半年楼市。日前，合富辉煌发布楼市报告称，下半年，预计广州市将有超过3.6万套新货可以推出市场，中小户型依然是市场的主力。不过，值得注意的是，其中八成货量尚未取得预售证。对此，中原地产项目部总经理黄韬表示，现有的调控政策如果没有什么大的变化，下半年楼市或将继续上演量价齐升的状况。

  番禺、花都、南沙三区供应占比六成

  产品供应方面，广州大部分区域下半年新货量增加，郊区依然是市场的主力。数据显示，番禺、花都、南沙三区预计新货共计2.1万套，占十区总供应的近六成。其中，番禺新货预计有8000套，其中华南板块占比近五成，万科欧泊、诺德名都等楼盘将有大量推货。而根据记者查询网易数据中心显示，番禺存货量也较大，雅居乐锦官城、广州亚运城、可逸江畔等楼盘未售货量都在千套以上。花都的新货供应多集中在西城和汽车城板块，雅居乐锦城、雅宝新城、颐和盛世、保利高尔夫郡等，并且刚需盘较多，雅居乐锦城、颐和山庄峰、豪利花园、利峰城、祈福聚龙堡等都是以120平方米以下的中小户型为主。此外，去年存货消化大半的南沙，又将迎来新货季，预计将有18个项目、约5800多套新货供应，较上半年增加一倍。此外，萝岗、荔湾和天河等市中心区域供应也明显增加，其中，高端项目(均价超过4万元/平方米)预计有超过2000套，但预计受限价、限签影响较大。而萝岗作为市区刚需置业的最后一块“洼地”，下半年有万科东荟城、中海誉城等六个项目推新，货量约3700套。

  对此，合富辉煌相关负责人分析指出，2013下半年热点区域/板块刚需自住产品为主，花都、金沙洲、萝岗，后市成交看好。中心区价格高位运行，优势突出的高端项目在价格追高和资产增值的冲动下，销售继续看好。不过，由于下半年土地市场高温延续，地价水涨船高，价格保持上升是下半年楼市基本趋势。在市场价格上升到一个新的平台后，成交难以大幅度放量，预计下半年成交量或将低于上半年。

  120平方米以下户型超过六成

  在“限”字诀的各种调控政策下，今年上半年楼市依然保持活力。这在很大程度上，与刚需产品主导了市场有关。根据房王网数据中心监控阳光家缘数据显示：上半年中心六区成交量占全市比例的22%，而另外近八成由外围四区两市贡献，无论是供应量还是成交量，外围区域由于价低、户型丰富，一直是广州楼市绝对的主角。而个盘成交前十的楼盘中大部分也来自增城，前十排行里锦绣天伦花园、翡翠绿洲、锦绣御景花园以及合景誉山国际都来自增城，都属于刚需产品系列。从下半年的情况来看，中小户型依然是市场供应的主力。报告显示，今年下半年，预计推出市场的超过36000套新货中，预计中小户型(120㎡以下)将超过六成，但81%货量未拿到预售证，下半年推货有较大变数。

  值得注意的是，市中心土地稀缺，开发商往往都用来做高端定位的大户型，因而尽管中小户型依然是市场成交的主力，却并不被市中心区域所待见。广州白领小宋就曾表示，他想在市中心区域买一个一手两房，但很难找，看来看去，只能选择了萝岗。“现在市中心的小户型选择太少了，要么只能被挤到偏远一点的地方，或者直接买二手房。”从今年下半年的供应情况来看，这一情况有所缓解。下半年，中心区中小户型占比过半，荔湾区尤其多。只有海珠、越秀和黄埔三个区的120平方米以上的大户型供应超过中小户型供应，其中黄埔区大户型占比达到75%。

  专家看市

  苦等几月未见房价下跌购房者或结束观望入市

  中原地产项目部总经理黄韬指出，目前广州楼市限价、限签的情况并没有缓解，相关部分的指导价标准并未改变。6月份，广州总共发放了14张预售证，其中八成以上是售价1万元/平方米左右的郊区盘。为此，个别楼盘不得不进行两套合同，比如有某盘以1.5万元/平方米收楼，但还有3000元/平方米的装修款，但实际销售价格是1.8万元/平方米。如果相关部门对此不会严格禁止，接下来可能会有越来越多的楼盘采用这种办法。对于开发商，如果没有新的政策，加上“地王”的促进作用，也会更大胆起来，通过两套合同的方法继续加价。而购房者方面，现在买房的人对现有的价格仍然能承受，而且大多是经过了几个月的等待，都没有看到下跌，于是结束观望入市。因此，预计下半年楼市在数据上，很可能是量价齐跌，但实际市场情况或将是量价齐升的局面。

  热点区域

  荔湾、越秀新货明显增加

  一直以来，越秀、荔湾老城区，有着丰富的教育资源，被市场追捧，但一手楼一直缺货。下半年，这两区供应明显增加。荔湾区2013年下半年新货近3300套，对比近两年都有显著增加，其中原荔湾板块下半年新货尤其明显。中信西关海断货近半年，下半年将有300多套货持续销售，而方圆大坦沙项目预期首推货量达到800多套。越秀区下半年新货900套，七成供应集中在原东山板块，预计均价超过4万元/平方米。120㎡以下中小户型供应占比四成，120-200㎡中大户型供应占比近六成。

  萝岗6个项目推货3700套

  上个周末，萝岗中海誉城、岭南山畔、万科东荟城三大盘集中推新，千套房几乎两小时售罄，再次演绎了楼市神话。实际上，随着不断有新盘入市，这块市区刚需置业的最后一块“洼地”，依然保持了相当的市场热度。预计下半年，该区域将有6个项目推新，货量约3700套，新货主要集中在萝岗中心区板块。并且，下半年推货仍旧集中在热销的中小户型，整体销售依旧看好，价格也将继续保持上扬。

  番禺新货8000套创近三年新高

  番禺2013年下半年新货约8000套，比上半年升约50%，为近三年的新高。其中华南板块占比近五成，主要为万科欧泊、诺德名都等楼盘，而洛溪及广州新城合计占比达三成，主要为尚上名筑、亚运城、丽江百事佳花园等。

  新货中120㎡以下户型合计占比51%，约4200套，对比上半年增幅近五成；120㎡以上户型占比49%，约3800套，其中200㎡以上产品近1300套，将有较多高端项目推新，如海怡半岛、时代外滩、珑翠、雅居乐剑桥郡、星汇文华、大学小筑等。

  南沙下半年预计有18个项目推新

  随着南沙国家级新区的获批，南沙楼市一直保持一定的热度。下半年，预计将有18个项目，约5800多套新货供应，较上半年增加一倍。(2012年底或今年年初动工的约有11个项目，其中全新盘有8个，在售项目有3个)。供应区域来看，下半年供应依旧是南沙中心板块占主导，南沙中心板块供应占比达七成，其中货量较多的有碧桂园天玺湾、南沙滨海珺城、星河盛世。