新浪乐居讯(编辑 徐佳)去年11月23日在香港证券交易所成功上市的房企旭辉(00884.HK)，近来的土地扩张动作不断。据新浪乐居统计，截至今年6月底，旭辉已耗资78亿元在上海、杭州等地购入10幅土地，购地资金几近去年全年的2.5倍。值得注意的是，其今年前5月实现合约销售金额约为56.9亿元人民币，去年营业额为81.4亿元。在业内一直保持低调稳定形象的旭辉，扩张的加速也引起了不少业内人士的担忧。

  与旭辉一样不惜血本大举拿地的还有佳兆业(01638.HK)。有统计显示，今年上半年其拿地金额为119.49亿元，而去年全年佳兆业的营业收入为119.55亿元，今年前5月实现累计合约销售额为49亿元。

  房企的频繁拿地往往造成资产负债率的攀升、现金流的紧张。近年来中小房企因资金链紧张而退出房地产的消息屡见不鲜，甚至曾经在房地产界叱咤风云的绿城也因高启的负债率而陷入危机，濒临破产。旭辉与佳兆业的扩张动作，是激进还是稳健发展后的全国化布局，备受关注。

    上市后的高速扩张 

  作为一家中型房企，旭辉今年以来在土地市场十分活跃，甚至有不少业内人士将其近期的表现解读为冒进。

  公开资料显示，今年1月6日，旭辉以1.82亿元获得闵行区华漕商办地块，折合楼板价6150元/平方米。1月28日，旭辉又以13.4亿元购入天津西青区住宅地块。

  2月，旭辉在重庆、北京、嘉兴拿地后，4月22日，旭辉以2.42亿元购入苏州高新区地块。

  4月27日，旭辉以5.15亿元竞得康桥工业区东区D01-04住宅地块，楼板价14326元，溢价94.7%。

  5月21日-24日，旭辉在杭州土地市场上大手笔拿地，以47亿元购入包括杭州滨江区奥体单元FG03-R/C-02地块在内的三幅土地。这三幅土地分别是滨江区奥体博览城地块、余杭区崇贤新城18号地块、余杭区崇贤新城24号地块。

  至此，旭辉已在今年上半年豪掷78亿元在全国的土地市场。而与其前5月的业绩相比，拿地金额甚至已经超过销售金额。旭辉在今年6月4日公布的前5月业绩显示，5月实现合同销售金额约12.1亿元，前5月实现合同销售额约为56.9亿元人民币。

  在2012年度股东大会结束后，旭辉董事长林中曾称，“若今年的销售额增长，我们买地的投入也会同步增长。比如我们去年买地50亿左右，大概占我们销售的40%。”

  融资成本增加 资金压力下的快速周转模式

  据旭辉年报显示，2012年旭辉的营业额为81.4亿元，较去年同期显著增加103.2%。2011年时，其营业额为40.09亿元。同时，旭辉去年所取得的利润为19.37亿元，同比增加44.9%。在公司负债率方面，旭辉方面表示，已将负债率从2011年的141.5%降至其负债率降至62.5%。有分析称负债率的降低主要在于公司去年11月所采取的低价招股扩大股本的策略。

  尽管旭辉的负债率已显著下降，而与此相对的是大量需要偿还的贷款。在其年报中显示，因贷款和融资量的增加，旭辉的融资成本由2011年的5.76亿元增至2012年的7.04亿元。截至去年底，公司通过银行、信托等所做的贷款金额约88.65亿元，而一年内到期的贷款金额约33.72亿元。

  截至2012年12月31日，旭辉拥有现金及银行结余约人民币45.9亿元。

  为了弥补资金的压力，旭辉确定了快速周转的模式，即“两高一轻”的发展策略，即“高周转、高去化、轻资产，并据此在产品结构、拿地策略上进行了相应调整。有房企表示，由于旭辉急于想把规模做大，他们从拿地到项目开盘销售，周期基本在一年左右；规模不大的一些楼盘，到第二年销售已接近尾声了。

  欲五年内进入中国房企20强

  赴港上市、频频拿地、辐射全国……一系列动作正展现着旭辉在房地产市场的雄心壮志。

  资料显示，旭辉集团股份有限公司成立于2000年，是一家以内地住宅开发为主营业务的香港上市房地产开发企业，总部设在上海。目前，旭辉已完成上海、北京、苏州、合肥、廊坊、唐山等11个城市的布局，立足于长三角区域，并辐射至以北京为核心的环渤海区域、以重庆、长沙为核心的中西部区域。其中长三角的项目占合同销售金额百分比为59%，环渤海的项目占合同销售金额百分比为23.1%，中西部地区项目占合同销售金额百分比为17.9%。

  对于外界担忧的“激进扩张”，旭辉集团执行总裁林峰称，旭辉向来是以稳健著称，只会做自己力所能及的事，外界对于资金的担心纯属多余，企业是自己的，没有一个人会冒着不能承受的风险去做事，作为上市公司的旭辉更是如此。

  “我们一直按照自己一直以来的节奏在跑。上市对我们来说，不是终点，而是插上翅膀，让我们能跑得更快更远，让我们离永续经营的目标能更近一步。”这是林中在旭辉集团成功上市后对媒体道出的话语。

  旭辉集团高管曾表示：“以销售收入来概括房企的发展阶段，旭辉在完成100亿的目标后，500亿就是一个槛了。旭辉要想进入内地房企的前20强，500亿是必须突破的目标。”

      疯狂拿地欲大举扩张的不仅仅旭辉

  有分析称，一些上市房企，在“拿地--融资--拿地”的模式下，已处于近乎疯狂的状态。其实，在外界看旭辉的频繁拿地时，佳兆业近期的动作与之相比有过之而无不及。

  有统计显示，今年上半年，佳兆业共耗资119.49亿元(包括合作拿地)，在10个城市拿下14幅土地，主要位于广州、深圳、上海、杭州等一二线发达城市。而去年全年佳兆业的营业收入为119.55亿元，去年拿地总金额仅为45亿元，不及今年半年的一半。据其今年6月3日公布的月报显示，5月该集团实现合约销售12亿元人民币，同比上升22%；前5月佳兆业实现累计合约销售额49亿元。

  从佳兆业资金来源上看，通过加大销售力度、加速资金周转外，充分利用海外融资平台是佳兆业获得充足资金补给的另一个重要渠道。继年初和3月两度融资10.5亿美元后，佳兆业又在4月发行了一笔于2016年到期的18亿元人民币优先票据。佳兆业在今年以来，发债总额约折合人民币83亿元。而去年全年，佳兆业仅发行过一笔2.5亿美元的优先票据。

  业内人士认为，佳兆业今年获得的土地以广州、深圳、上海等一线城市居多，看出其回归一线城市的意图十分明显。此前，佳兆业曾想过重点发展三线城市，但战略不成功，现在又想重新回归一、二线城市。

  有房企人士表示，相对于实力强劲的开发商，缺乏实力的中小企业很容易在楼市调控大潮中掉队，尤其是在资金实力方面很难与高手同台竞技。因此，抢到优质土地才是市场角逐的前提。也有专家认为，一旦遇到低谷，企业回笼资金将会非常困难。