提要：1-3月，统计数据显示，广州成交了1093套500万元以上的豪宅，达到了去年全年豪宅销售量的五成。豪宅的热卖引起了另一种效应，那就是成为推高房价的“领头羊”。广州一季度的一手商品住宅成交量价领涨全国，给地方调控带来不小压力。

     1-3月，统计数据显示，广州成交了1093套500万元以上的豪宅，达到了去年全年豪宅销售量的五成。豪宅的热卖引起了另一种效应，那就是成为推高房价的“领头羊”。广州一季度的一手商品住宅成交量价领涨全国，给地方调控带来不小压力。

  4月24日起，广州市正式实施商品房预售价格网上申报，这被开发商吐槽为政府直接定价。此外，中心区的一些豪宅被通知“成交价若超过报价，将被限制网签”； 一些涨幅过大的楼盘，将被限制拿新一期预售证。在此背景下，相较于4月，在推新量增加的带动下，5月份均价4万元/平方米以上楼盘的网签成交环比小幅上涨 ———开发商坦言，实际销售比较好，只是无法体现在网签系统。其他一线城市，如上海，截至5月27日，上海市单价10万元以上/平方米的豪宅成交38套， 总体来说与往年相比也毫不逊色。

  相对稳定的豪宅市场，似乎并没出现预期的惨淡。然而，随着房产税预期加强，作为楼市风向标的豪宅市场走向备受关注。业界分析，若真正征收房产税对豪宅会有影响，但关键看来的是狼还是猪。

  贵价盘成交量增价跌

  新一轮调控下，中心区域动辄四五万一平方米的高价豪宅成为了“出头鸟”。相关网站显示，4月单盘成交均价达4万元/平方米以上的豪宅，全市仅 有总计8个，分别为侨鑫汇悦台、凯旋新世界、珠光·御景壹號、富力唐宁公馆、珠江颐德公馆、尚东君御、保利云禧花园、华标品峰，成交总套数为37套，成交 面积为6620平方米。究其原因，政策刚出台，市场观望情绪浓厚，全市一手推新量仅为3748套，环比3月4272套下跌12.27%，豪宅市场推新亦不 积极。

  进入传统的红五月，市场推新量(包括豪宅)增加，新货约7569套，环比4月涨101.95%。单盘成交均价4万元/平方米 以上的，全市有11个项目，分别为凯旋新世界、君华天汇、珠光·御景壹號、富力唐宁公馆、尚东君御、东方文德广场、保利云禧花园、瑞安创逸、峻林、嘉裕公 馆、珠江颐德公馆。成交总套数为88套，成交面积为14074平方米，环比分别上涨了137%、112%。

  值得注意的是，个盘价格 却有小幅下滑。以两个月都有成交的楼盘为例，凯旋新世界、珠光·御景壹號、富力唐宁公馆、珠江颐德公馆、保利云禧花园4月份的成交均价分别为72085元 /平方米、51986元/平方米、50556元/平方米、48582元/平方米、41382元/平方米，5月份的成交均价分别为64936元/平方米、 49153元/平方米、48074元/平方米、40133元/平方米、40905元/平方米，5个楼盘的成交价环比均降低。对此，合富辉煌首席分析师黎文 江表示，市场实际需求存在，价格降幅较小，极大可能是为了过“政策关”。

  实际成交或更好

  经记者多方了解，豪 宅开发商不愿透露实际成交数据，但纷纷表示，实际成交比网签数据更好。“豪宅市场没有太大悲观，跟之前没太大区别，关键是价格，卖得快与慢的问题。”海珠 某豪宅盘的相关负责人说。时代南湾在售270平方米空中平墅产品，一共56套目前只剩不到十套。

  南向一线江景豪宅汇悦台，堪称广州 最贵楼盘，网签数据显示总共成交才十几套。相关负责人表示，实际成交已经达到几十套，因为很多都是私下协议。他介绍，限价、限售等政策并没有给豪宅带来太 大影响，经过这几个月的销售反而比较乐观。每个买家都有十几套房产，资产雄厚的人非常多，涉及香港、台湾、大陆人。“市场的实际购买人不会减少，只是名义 购买人有变化而已”，方圆地产首席分析师邓浩志分析。

  就整个豪宅市场而言，“只要拿到预售证，销售还是可以的。主要是受限售限签的影响，卖了也没有进入网签系统。”合富置业首席市场分析师龙斌表示。

  这 一说法得到印证，据相关网站统计，5月天河仅成交170套单位，比4月减少5套，楼价则在一个月内暴跌3031元/平方米，大幅回落至32123 元/平方米，降幅为8.6%。越秀区5月楼价同样在一个月内下跌2438元/平方米，回落至31957元/平方米，环比降幅为7%。种种现象表现出，限预 售限网签的新政下，豪宅楼盘短时间内受到影响。

  尽管成交不错，价格上涨的动力缺乏。中原项目部总经理黄韬则透露，从中原监控的豪宅盘来看，受周边地价上涨的影响，个别豪宅盘酝酿上涨，上涨幅度过大，成交就上不去，这说明买家对涨价还不买账。

  本月豪宅供应多“待定”

  限购下，限预售限网签会引起怎样的连锁反应？

  黄韬介绍，以年初为例，豪宅成交火热，网签量大增，有一个不可忽视的原因，就是去年第四季度暗中执行的豪宅“限签”令在今年年初放松，年初激增的豪宅网签量，实则是去年11-12月被限签的楼盘。若从市场的真实成交情况看，豪宅一直比较稳定。

  “短 期影响是后期供应减少”，黄韬担心。相关网站统计，市区楼盘预售证发放一直处于低迷状态，近段时间仅海珠湖景峰44套房源拿到预售证，荔湾中信西关海获批 50套房源；截至6月上旬，拿到预售证的大部分为郊区楼盘。市区有新货要推的楼盘如岭南新世界163-240平方米城山叠墅别墅、雅居乐剑桥郡临江大户型 等都处于“待定”状态。此前，罗马家园龙禧组团开盘时间顺延，就是因为未按期拿到预售证。市区豪宅盘占较高比例，“在售货量不大，新供应房源越来越少，影 响到整个市场的供应，或将导致中心区价格上涨。”龙斌担心。

  近日更有消息称，北京情况更严厉，除了在申领销售许可证时会受到价格管 制外，取证后在销售套数、推盘速度上也必须接受相关部门的监管。类似于“挤牙膏式”的限制，陷入惟数据论的质疑。有业界人士提出，高端住宅跟普通百性的关 系不大，将高端豪宅产品与普通住宅项目分开统计或更合理。同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，广州高价盘占比达到30%左右，占比不断加大 直接拉动整体价格不断上涨，建议区别对待。

  房产税对豪宅有影响？

  房产税改革扩大试点已箭在弦上。5月24 日，国务院明确提出，在2013年深化经济体制改革工作中，扩大个人住房房产税改革试点范围是重点工作之一。日前，住建部政策研究中心原副主任王珏林认 为，新的试点选择标准应是“供求关系失衡，消费旺盛，上涨趋势明显”的城市。房产税扩容预期增强，豪宅市场未来走势如何？

  “房产税对豪宅真的会有影响，但要看执行的严厉程度”，广州某豪宅盘负责人坦言。日前，2013中国高端物业投资价值论坛在珠江新城豪宅汇悦台举行，而房产税对豪宅市场的影响也成为核心话题。

  “房 产税这个东西像狼来了，叫了五年了，结果来了一头猪。上海和成都的房产税没有打击当地的价格，反而是越调越高”。知名财经评论家叶檀再次重申，不相信任何 一个人有这个勇气左手拍右手，现在是城镇化最缺钱的时间，“如果真正征收房产税，对房地产是有作用，但现在连披着羊皮的狼都不是。”叶檀认为，现行的房产 税政策并不严厉。

  经济学家金岩石也认为，真正的房产税不可能开征。只要开征豪宅税，豪宅的价格必然会涨，交了税富人就会心安理得住在这里。“房子买得起，而且还付得起税，从此贴了标签，我就是富人。”

  对 于后市，他非常看好“中心城市的中心地段”的豪宅项目。金岩石分析认为，城镇化过程中会发生资源积聚的现象。“中国正处在一个十字路口，这是理性开发和疯 狂扩张的十字路口，这个十字路口，城市的房价会呈现出什么情况，大城市继续上涨，小镇相继暴跌。所以中心城市的房价会涨得不可理喻，而边缘地区的房价会跌 得目瞪口呆”。

  言论

  广州高价盘占比达到30%左右，占比不断加大直接拉动整体价格不断上涨，建议(统计时)区别对待。

  ——— 同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文

  不相信任何一个人有这个勇气左手拍右手，现在是城镇化最缺钱的时间，如果真正征收房产税，对房地产是有作用的，但现在(的房产税)连披着羊皮的狼都不是。

  ——— 知名财经评论家叶檀