新浪乐居讯 全国最大的房地产咨询服务商，独立于开发商与购房者之外的第三方机构克而瑞信息集团所监测的288个地级城市房价显示，5月288城房价指数为1037.8点，环比上升10.4点，涨幅0.87%。较上月12.5点和1.33%的涨势，有所趋缓。其中，上海一手房价格指数为1084.6点，较上月上升17.1点，环比上涨1.61%，较上月缩小了1.23个百分点。

  开发商缩回一、二线城市

  “克而瑞房价”系统共分为“中国城市房地产价格288指数分析系统”和“房产价格分析系统”两大模块，分别应用于宏观区域房地产价格分析和微观房地产产品价格分析。在5月监控的288个城市中，有229个城市的一手房交易价格出现上涨，仅辽宁、浙江、陕西、青海、宁厦等几个省的部分区域房价下所下滑。其中，浙江主要是商业转移下，人口和财富外移导致的当地需求不足，房价仍未走出2011年这轮下跌的隐影，其它主要是中西部人口外移型城市，仍然没能消化09-10年那轮爆发性开发的库存而房价低迷。由此克而瑞专家组判断，苏南、山东等一些沿海产业外移，产业转型升级乏力的城市，未来房价可能会步浙江后尘；中西部人口外移型城市，房产供过于求，房价将长跌短升。鄂尔多斯、贵阳、上海临港等经济高增涨型城市，由于供应过大，配套分散跟不上也出现了房价回调的阵痛，回缩到集中点式开发，逐步扩张突破的老路。因此，开发商的战略范围应该回缩到经济、人口双增涨的一、二线和中部三线城市。

  上海300-800万楼盘紧俏1800-3600万同质化严重

  克而瑞的观微房价可以细到个案的每一套房源，对购房者选房和开发商定价决策都会有极大的影响。据克而瑞估价师的观察，开发商为了销控，拉大房源价差的趋势越来越明显，一些开发商定价时，把低楼层、位置差的房源价格拉的更低以快速去化，优质的高楼层房源留着高价慢慢卖以获取高额利润。特别是市中心、滨江景观楼盘的表现更为明显，因此喜欢低楼层、欣赏社区花园景观的购房者应该紧盯新盘，对于喜欢高层开扩视野、爽朗空气的买家应该多看多比较。

  从结构性来看，上海300-800万总价段的买家购买优质房源最困难，1800-3600万总价段的豪宅买家选择余地最大。克而瑞系统数据显示，今年前5个月一手商品住宅的成交量上升74%，其中总价300-800万的成交量上升了137%，而总价1800-3600万总价段的成交量反而下跌了38%。目前，主城9区的新盘非常少，一个区域一年内只有数个楼盘上市，整个区域的改善型买空只能盯着这少数几个楼盘，而这其中品优又附合需求的楼盘一下子就会被抢光。5月份刚刚上市的绿地海珀璞晖上市就被抢购一空，该案以90-130平的三房为主，总价在350-600万之间；今年来持续热销的瑞虹新城颢庭以90-200平方米的2-4房为主，总价在350-1000万之间，1月19日开盘至今已成交528套房源，高达34亿的成交额位居全市销售金额榜第一。

  但是那些总价在1800-3600万总价的楼盘选择空间就非常大。到底是选择陆家嘴滨江、外滩、徐汇滨江还是老市中心、滩海路沿线的公寓，还是新江湾的城市别墅，还是远郊独栋常让高档买家感到困惑。因为各楼盘品质都很好，但对比下来没有一个楼盘有非买不可的理由。克而瑞专家组研究认为，这些豪宅楼盘差异化不足，如果能从文化特色方面寻找突破口，形成吸引买家的唯一理由就可以促使买家快速下单。

  大平层压倒小别墅 有待LOFT挑战小户型

  克而瑞专业的房价评估能力，可以很好地还源楼盘的真实价值，引导买家选择低估楼盘，减少买家触碰高价楼盘的机率，形成类似金融、证券市场中专业证券机构的评级、推荐、指导功能。

  5月估价仍然偏低的御涛园项目，实际售价4万元(以进入产证的地下室面积核心算)，比克而瑞房价系统估值50592元低了12.6%。该案2010年4月开盘时非常热销，当年10月闵行的星河湾开盘之后，受到严重冲击而滞销。两个项目的总价相当，星河湾的交通、配套和精装修优质，抵销了御涛园独栋别墅的产品形态和花园、地下室、露台等赠送面积优势；星河湾主力5房290-380平方米的总价在900-1600万之间，厅、卧室的空间都达到宽畅程度；御涛园主力面积150-350平方米的独栋2-4房总价1000-2000万，但由于过道、楼梯占用面积后卧室数量少，卧室空间也只达到舒适水平。御涛园的劣势导致其实际售价从开盘初的5.5万元，一路下滑到现在的4万元。

  星河湾、金地御境、万科五街阶、中海紫御豪庭等大平层对花木、赵港、三林、长风等区域的小别墅价格都形成至命打击。让原本价格过于高贵的小别墅价格回归亲民。

  近年来，LOFT产品朝住宅功能靠，且居家功能的设计也越来越合理。已经在奉贤新城、嘉定新城对当地的小户型形成一定挑战。等到居住功能完善的LOFT产品大量出现在均价2万以上的地区时，紧凑小户型楼盘的价格也将回调的更加亲民。