两套合同化解限价招楼价不仅没降 首付还要多给17万

发布时间:2013/5/17 15:00:02 浏览次数:119 来源:


     近日,广州市房管局宣布对开发商卖楼实行价格申报及指导,让广州楼市实际上进入限价时代。2010年就已经实行限价政策的增城,在限价的几年 内,先是掀 起一股取消装修的风潮,然后又以在购房合同外,再签装修合同、设计合同的方式规避限价,并获得官方默许。两套合同卖楼会否在广州十区大规模出现?买家能否 接受这种方式?

  记者获悉,近期有楼盘已通过这种方式将网签均价降低两成以上,一周的网签量达到此前一个月的水平。业内专家表示,这种方式对于大部分楼盘来说具有可操作性,但买家将承担更高的首付,购房门槛更高。

  数据5-6月新货中五成未领预售证

  自3月31日广州公布国五条落地细则以来,最受关注的20%个税要求未见执行,但在4月份,广州市房管局收紧对于楼盘的价格限制,去年开始执行的高价盘限领预售证、限网签已波及至全市所有楼盘,形成一股新的调控力量。

  记者从广州市房管局获悉,开发企业新申请销售的项目,自4月24日起严格实行网上价格备案,并按已经公布的2013年全市新建商品住房价格控制目标的总体要求,由房屋管理系统自动读取、自动审核每一个项目的指导价格。

  对 于政府推出的限价措施,开发商如坐针毡。据合富辉煌提供的数据显示,5-6月份,全市十区预计供应新货约1.2万套,其中已拿预售证的约5700 套,占比48%。中心六区已拿预售证的新货约1000套,这部分单位虽然仍会受到限签影响,但最有可能按计划发售;全市十区预计新货中有约6100套未有 预售证,其中中心六区超2100套,能否按时取得预售证并发售将会受到限价政策的影响,存在较大变数。

  市场南沙某盘用两套合同后,网签价降了两成

  合富辉煌首席分析师黎文江表示,在控制房价上涨目标的硬任务下,“限”字令短期内难以取消,坐等政策放松将令项目销售、资金回款受到严峻考验,主动应对和规避限制条件才是赢得市场的关键。

  事实上,由于目前楼市依然火爆,开发商对于降价并不情愿,面对限价困局,已有开发商利用两套合同的方式暗度陈仓。

  记 者从内部人士获悉,南沙某楼盘近期开盘,其已经采取在原来单价基本不变的条件下,将一个购房合同分拆为一个购房合同及一个装修合同分开签署,而分拆 后的签约楼价出现大幅下降。阳光家缘数据显示,4月份该盘成交了108套单位,均价为12771元/平方米,而5月份仅第二周,该盘就成交了109套单 位,成交均价为9883元/平方米,相比4月份大幅下降了2888元/平方米,降幅达22.6%。据了解,该盘今年“五一”开盘推新,700套单位卖出了 600多套,考虑到网签的滞后性,相信该盘近期还将有大批单位签约,预计会大幅拉低区域楼价。

  回应市房管局没说违规,称为民事行为

  对于两套合同卖楼的方式,此前已出现不少争议,采取这种方式的开发商也相当低调,并不愿进行评论。那么,这种两套合同的方式是否合法合规?

  记者就此向广州市房管局进行了咨询,该局市场处回应称签订两套合同属于民事行为,买卖双方都会承担相应的法律责任和交易风险。该处相关人士提醒:开发商和买家应当谨慎交易,合法依规进行房屋交易。

  长 期从事房地产法律咨询业务的律师肖硕彬则向记者表示,根据《反不正当竞争法》、《民法通则》等法律规定,这种情况属于强制搭售,但买家要通过法律手 段来维护自身权益,存在举证困难等问题。“尽管这种方式是不合理的,但根据法律规定,要证明买家签订所谓的设计合同时是否自愿,如果是胁迫签署的才可以取 消合同,反之则不行。”肖硕彬表示,如果买家还能证明设计合同条款不清,或是其中存在欺诈行为,也可以要求取消合同。

  算数

  买套132万的房,两套合同下首付款多17.5万

  对于买家来说,购买需签订两套合同的房子,同样的总价之下,需要承担更多的首付和前期较大的还款压力。

  以 增城某两套合同售楼的楼盘为例,该盘在正常预售价格以外,买家还需要付出20万-30万元的装修款,发展商帮购房者通过银行以“消费贷”形式向购房 者提供装修贷款,首付最低40%,贷款年限为3-5年,而贷款利率则参照二套房贷利率标准,上浮10%。虽然装修费买家不用一次性付款,但其每个月的还款 压力要大很多。

  举例:以一套总价为125万(带装修)的物业为例,按首套利率8.5折,等额本息法计算,除装修款按5年的贷款年限计算外,其余均按30年贷款年限计算。

  装 修合同还可以获得部分贷款,如果是所谓的设计合同,买家就必须要一次性付清,压力更加大。再以增城某楼盘为例,该盘实际楼价在8000元/平方米左 右,远高于申报的预售价格,其中的价差以“设计合同”来填补。按照一套165平方米四房计算,实际总价为132万元,如果首次置业首付三成,正常购买首付 需39.6万元,而两套合同下置业者首付需57.1万(网签总价107万×30%+25万设计费),实际支付了总价的43%,要多给17.5万元;如果是 二次置业,首付需六成,正常购买首付款为79.2万元,两套合同下首付需89.2万(网签总价107万×60%+25万设计费),实际支付了总价的 67.6%,需多支出10万元。

  举例:以新塘某在售项目为例,网签价和实际价格对比

  观点

  或有更多楼盘用二套合同逃避限价

  两套合同的方式最早出现在增城,该区域也是最早实行限价政策的地方。那么,这种方式是否会成为广州楼市普遍现象?

  黎 文江以增城楼市举例表示,由于洋房产品价格与限价标准相差较小,增城的开发商主要以销售手段来规避限价政策,例如削减装修、以毛坯出售来达到限价标 准;或是采取两份合同,使实际成交价高于申报预售价。而对于别墅产品,由于单价高出限价标准线很多,卡在价格申报上,主要采取修改规划、混搭洋房申报预售 等方式。

  “增城某楼盘去年底实施两份合同后销售依旧好,两次开盘成交火爆。”黎文江说,该楼盘去年10月底开盘一次销售了近八成的在售 货量,12月底又开盘一 次,结果推出的单位全部售罄。“可见市场能接受两份合同的操作方式,对产品的销售无明显影响。”黎文江称,去年12月底该盘加推的为刚需产品,可见对价格 最为敏感的刚需客户也能接受这种操作方式。

  黎文江表示,最早出现在增城的两套合同方式,对于广州的大部分项目也具有可操作性。预计后市将有部分项目通过减装修、两份合同等方式规避“限价令”。