新浪乐居讯 28日上午，中海地产出价20亿元竞得深圳宝安尖岗山一宗土地使用权及两个公共场馆建设运营管理权。作为深圳少有的公开出让的重量级优质土地，这幅地块吸引了天健、佳兆业、万科招商联盟、中海4家房企参与竞标。在过去9年内垄断尖岗山区域土地的华侨城地产，出人意料地缺席了本次竞标。

    此次中海竞得该地块的楼面仅价为10983元/平方米，不及27日京沪两地“地王”的三分之一。即便如此，该地块以BOT模式捆绑公共建筑，开发商需承担公共建筑建设及运营成本，因此仍被业内人士称为深圳“隐性地王”。

    业内人士认为，BOT模式是深圳土地出让制度的创新，将有助于达到公共利益的最大化，给有能力的开发商参与公共事务的机会。同时可避免“抢地”现象的发生，降低“地王”出现的几率。【中海20亿竞得深圳年内首宗配公建地块 楼面价10983元每平】

　　场馆建设运营费用不明 中海拿地真实成本难估计

    此次出让的A122-0341宗地，位于宝安西乡街道尖岗山地区，起价10亿，土地面积为151787.21平方米，土地用途为居住用地，使用年期为70年，容积率1.2，总建筑面积182100平方米，其中住宅面积高达178500平方米。是深圳近年来少见的低密度豪宅用地，也是深圳近年少有的重量级的土地公开招标。

　　过去9年内，华侨城联手招商地产先后拿下了三块宝安尖岗山区域地块。因而在本次竞标前，业内人士普遍认为华侨城与招商将再度拿地，延续其在本片区内的开发势头。

    然而，华侨城地产却出人意料地缺席了本次竞标。原本与华侨城共同开发片区土地的招商地产，则与万科组成新的联合体。

    在昨日的竞标中，招商万科联合体的技术标分数是16.93分，高于中海的13.71分，但最终中海凭借20亿元的投标价格，击败招商万科的15.5亿元，成功竞得该宗土地，楼面价为10983元/平方米。

　　该宗土地在出让时捆绑了深圳当代艺术馆与城市规划展览馆的建设和运营义务，致使中海实际拿地成本高于20亿元的投标值。

　　目前，两个公共场馆的建设与运营成本尚不明确。自竞标结果公布至28日晚22：00，中海地产方面仍未对新浪乐居的采访要求作出回应。据《南方都市报》报道，招商地产有关负责人指出，这块地的成本应该计算综合成本，即还要包括两馆的代建费用约18.6亿元以及未来20年运营管理期间有关费用10亿元。粗略计算，中海拿下该地块的综合成本约为48.6亿元，按照建筑面积折算下来楼面地价达到了26689元/平方米。

　  深圳地产知名评论人半求认为，即便计算两场馆造价及后期运营费用，这仍是一个难得的超值地块。

　　2009年，招商与华侨城联合拍得的尖岗山临近地块，楼面地价高达18875元/平方米。目前，该地块已开发成为招华曦城项目的一部分，联排别墅售价高达45000-75000元/每平米。有业内人士按此售价估计，即便中海地块实际楼面成本达到30000元/平方米，公司在开发中仍能取得盈利。

　　半求表示，目前中海地产在深圳缺乏土地储备，当年又在开发香蜜湖一号项目时获利颇丰，因而对类似豪宅地块兴趣浓厚。

　　不过，半求认为，事实上，中海除二十多年前的深圳戏院之外，华润、招商、华侨城等房企在运营市政项目时更有经验。

　　深圳月内两刷全年总价记录 京沪同日现地王

　　事实上，进入四季度以来，土地盛宴不时上演，地产大佬纷纷现身各地土地市场积极拿地，地方政府趁势开始大举加速供地。除了今日深圳的尖岗山地块，11月13日，招商地产以总价12.24亿元拍得深圳坪山新区一块建筑面积为37.94万平方米的居住用地。招商地块年度总价纪录仅保留了半个月，即被中海尖岗山地块刷新。

　　27日，北京、上海两地土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元每平方米，远超深圳。

　　上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋财产保险股份有限公司联合体以27.7亿元拍得之前备受关注的黄浦区594(北块)、596街坊商办地块，其高达3.6万元/平方米楼面价也刷新了今年上海土地市场的最高单价记录。

　　同一天，北京市国土资源局挂牌出让朝阳区农展馆北路8号地块，挂牌出让起始价为20亿元，建筑控制规模59152平方米，以此计算，起始楼面价为3.38万元/平方米。

    与京沪两地楼面价动辄三万元以上的“地王”相比，中海深圳新地块10983元/平方米的楼面价尚不足其三分之一。业内人士认为，深圳在出让土地时捆绑公建项目的BOT模式，使开发商的土地成本部分转移至后期公共建筑的建设与运营中，楼面地价虽然显著降低，但后期公建较高的成本仍使这宗土地成为今年深圳的“隐性地王”。

　　住宅捆绑公建 深圳探索BOT模式

　　值得一提的是，此次尖岗山地块的拍卖捆绑了两个公建项目——位于福田中心区的深圳当代艺术馆与城市规划展览馆。此举也被业界解读为深圳对BOT模式的又一次尝试。

    深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，这是深圳土地出让制度的一个创新。将住宅用地和市政项目捆绑，一方面大大降低政府的投入，达到公共利益的最大化。同时也给了有能力的开发商一个参与公共事务的机会。另外，在土地资源日益稀缺的深圳，这种方式可以避免“抢地”现象的发生，运营市政项目需要开发商有很强的实力，同时也会摊薄利润，使房地产的利润回归合理水平。

　　所谓BOT，是英文(Build-Operate-Transfer)的缩写，通常直译为“建设-经营-转让”，是私人资本参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种特殊的投资方式)，即政府工程引入企业资本，由企业负责建设、经营，最后转让回政府所有。

    实际上，深圳多年前已经开始尝试BOT模式。华润“春茧”项目就是一个典范。作为大运会的主场馆，深圳湾体育中心(春茧)不同于国内众多“政府管理”的体育场馆。深圳市政府以BOT的方式，将深圳湾体育中心整体交由华润集团投资、建设并运营，经营期满后移交给政府。华润先后投资近30亿元用于兴建“春茧”，在建成之后的50年由华润集团经营管理，之后移交给政府。作为交换，政府将“春茧”旁一块建设用地提供给华润公司，建设华润总部。目前，华润总部大厦已经开始动工。

    新浪乐居编辑了解到，春茧一年的运营成本达4000多万元，其主要业务包括场地出租、商业租赁和体育设施经营三大块。华润深圳湾体育中心(春茧)常务副总经理兰小军曾对媒体表示，在三大业务的支撑下，“春茧”已经接近了收支平衡。而此次招标又有两个BOT项目诞生，对于相对缺乏公建建设运营经验的中海来说，如何运营好两馆将是不小的挑战。

　　开发商参与公建或成趋势？

　　在深圳，涉足公建领域的开发商并不算少。华侨城、华润、招商等都拥有很强的公共项目运营能力。

    最近，又有消息称，佳兆业或将成为龙岗大运中心“水晶石”的总运营商。业内人士分析，佳兆业此举应聘公建管家肯定不是为了表面上大运中心的运营权，其考虑更多的是在运营之后能得到更实际的利益，如与政府的良好关系、以及可能的土地资源。而未来，将土地出让和公建项目捆绑或将成为趋势。

    宋丁表示，在土地资源日益枯竭的今天，将利润较高的商业项目和公建项目捆绑将会越来越多。众所周知，公建项目的运营成本非常高，几乎不可能盈利。这种捆绑一方面考验开发商的运营能力和整体实力，同时也最大限度的让普通市民受益。

　　而对这一现象，深圳资深地产评论人士半求则并不认同。他认为，术业有专攻，在更加讲求专业度的今天，开发商既是商品市场的干将，又要承担公共事务，不利于行业的健康发展。同时，也容易形成“地产霸权”。在政府和开发商越来越多的利益联系下，很难对房地产进行调控。

　　(编辑 曹颖 赵川 戎青青)