五一期间二手房交投降温 置换型买家跨区选房

　　五一小长假期间，二手房交投出现降温，入市买家呈现减少之势。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部最新抽样调查显示，在普陀长寿、虹口四川北路、浦东金杨等板块，五一期间日均买卖二手房带看量比2、3月时周末水平有15%-30%的不同程度降低，比去年五一同期也有一半以上减少。五一期间二手房买家入市减少，除有小长假出游、天气阴霾等因素影响外，也与买家入市节奏放缓、与业主存在价差等因素有关。

　　据21世纪不动产上海锐丰金杨路店经理史海燕介绍，在浦东金杨板块，2、3月期间累积刚需集中释放后，入市买家虽仍以首次置业刚需为主，但其入市迫切度并不高、心理价位也仍停留在3月水平；而板块内4、5月以来新增挂牌房源，价格则是比之前有5%-10%的不同程度提升，如较受婚房刚需青睐的40-65平米小户型，单价已由之前的2万元/平米升至目前的2.1-2.2万元/平米。虽目前成交有所停滞，业主也意识到价差的存在，但很少能有提供议价者，一是因此类房源易于出租、如卖不掉可转售为租；再就是业主并不急于置换、也无降价动力存在。

　　而在普陀长寿、虹口四川北路等板块，买家心态与浦东金杨板块类似，因受4、5月新增挂牌房源价格提高影响，也与业主间存在5%-10%的不同程度心理价差。但在虹口四川北路板块，业主价格策略较为积极，如买家诚意购房，目前可提供5%-10%的议价空间，但比2、3月份时议价水平也有5%左右的收窄。

　　此外，五一期间二手房交投降温同时，买家结构仍维持稳定，在上述调查板块中，首次置业刚需都占据60%以上水平、且以婚房类型居多。这些买家多对小区环境、房源品质均有较高要求，由于并不急于出手、故难对现阶段成交构成提振。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，2、3月期间伴随普通住宅标准调整刺激下的累积刚需集中释放后，4月二手房交投估计将出现1-2成回落；综合买卖双方心态、价格等因素综合考虑，预计5、6月期间二手房成交难有突破。除非新盘能有进一步实质降价促销举措、并带动置换型业主释放需求及房源，否则目前的交投僵局恐难迅速打破。

　　值得一提的是，受到中心板块成交价格上升的影响，五一期间不少客人跨区看房，希望觅得理想房源。21世纪不动产上海锐丰静安新城分行经理邱明表示，节假日期间，有不少来自黄浦、静安的购房者来闵行的静安新城板块问询、看房，约比平时上升了2成。这些客人主要为“以小换大”的置换需求，趁节日期间出行淘房。

　　邱明表示，不只是五一，自3月以来，板块内置换型客人一直呈上升趋势。在静安新城板块的购房群体中，其占比从之前的不到4成，上升到目前约5成。而客源范围也在扩大，从周边板块的购房者，已辐射至中心城区的希望改善居住条件的人群。

　　4月末标杆楼盘环比涨势扩大 小户型售价无一下跌

　　21世纪不动产上海区域市场研究部最新价格监测格监测显示，4月末全市40个标杆二手楼盘，环比涨价范围比上月有所扩大，大、中、小户型中分别为有5个、4个和5个楼盘的售价比上月末有不同程度上升，而3月末时此类楼盘个数仅为2个、3个和4个。

　　其中，小户型房源无售价下跌、一改年内之前月份涨跌互现格局，在长宁中山公园、浦东联洋、浦东周康、杨浦控江等多个板块的监测楼盘，售价分别较3月末环比增幅在1.54%-6.25%不等。究其原因，与目前房源少、房东心态坚挺、购房者青睐等不无关系。

　　而大、中户型房源售价则是呈涨多跌少局面。大户型中，售价较3月末上涨的板块有杨浦控江、宝山顾村、浦东周康，监测楼盘涨幅在1.64%-4.35%不等；较3月末下跌的板块为闸北大宁，标杆楼盘新梅共和城和宝华现代城，售价分别比上月末有6.45%和2.70%的降低。中户型中，售价上涨板块有杨浦控江、普陀长寿、浦东周康等，监测楼盘涨幅在1.82%-6.25%不等；售价下跌板块为徐汇中心和浦东联洋，监测楼盘降幅在4.44%-7.14%不等。从涨跌情况不难看出，价格上涨板块主要为以刚需为主导的传统型自住板块，而与刚需购买力差距较大的市中心板块，价格则是出现下跌。

　　相对售价涨势扩大，二手房租金则是表现稳定，全市40个持续监测楼盘中，多数租金与上月末持平，仅有少数楼盘的个别户型房源，租金出现上涨或是下跌。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为， 3月刚需集中释放、优质房源逐渐被消化后，目前符合买家要求的优质房源较少，且价格上也没有到达其心理预期，故多数选择持币待购，希望政策明朗后、二手房价能进一步跌。而业主则是心态趋稳，议价空间缩小。优质房源少及价差出现使得目前双方陷入僵持，预计这种状态将在5、6月期间持续。