成交榜单清一色降价楼盘 专家称以价换量或将持续

　　“降得越多卖得越好”说明市场并非真回暖

　　3月以价换量成为主流，市场成交放量，‘小阳春’再现，4-5月将迎来楼市传统旺季，开发商推盘热情高涨。业内人士指出，虽成交量大幅回升，但并非市场回暖信号，以价换量市场或将持续到6月。

　　成交量

　　3月成交面积翻倍增长

　　楼市近期似乎步入上升通道，相对1月份的冷清和2月份的阴霾，3月份已然出现暖意。

　　3月成交面积达79.9万平方米，环比增98.26%。而1月、2月总计成交面积61.6万平方米，不足3月单月成交的80%。

　　楼市迎来难得的“小阳春”主要是受到了货币政策和开发商降价促销双重刺激所致。首套房贷利率优惠恢复，对购房者来说降低了成本，减轻了债务压力。

　　另外，限购的执行使大量项目长期滞销，自去年末一批项目开始大手笔降价促销，带动成交上扬，如今以价换量风潮蔓延，优惠广度及力度有过之而无不及，促使大量刚需购房者入市。如优惠风持续下去，打折面进一步扩大，4月的成交量将有望进一步提升。

　　机构看市

　　断言回暖 为时尚早

　　同策咨询研究中心总监张宏伟指出，3月成交量确实有放量，但并不意味着市场就此回暖，后市如何仍存变数。从一季度的数据可以看出，上海商品住宅市场成交面积141.5万平方米，环比萎缩7.4%，同比跌幅也高达13.7%。成交量整体低迷的情况仍难改变。另一方面，楼市库存量仍处于高位。因此断言回暖，为时尚早。

　　张宏伟表示，3月CPI同比涨3.6%，楼市仍然在执行限购、限贷差别化政策，但针对自住需求的政策“微调”叠加效应将继续发挥作用，以鼓励以刚需购房者入市。楼市成交量保持相对稳定的局面，有利于维护房地产市场健康、稳定发展。

　　库存

　　商品住宅存量达926万平方米

　　随着以价换量的蔓延，成交量得以大幅回升，开发商的推盘热情也逐渐回暖。金丰易居&佑威数据显示，上周(4月2日-4月8日)上海商品住宅新增供应面积为20万平方米，环比增加53.37%，并有9个商品住宅项目在上周获取预售证。

　　上海易居房地产研究院数据显示，截至3月31日，上海商品住宅存量为926.36万平方米，同比增长39%，消化周期为18.93个月。易居研究院认为，在不出台新的调控政策的前提下，开发商积极推盘、成交持续回升的态势会延续至二季度。

　　德佑地产研究主任陆骑麟告诉记者，4、5月份会是推盘高峰期，主力品种依然是刚需盘。由于政策收紧已持续较长时间，开发贷款依然无松动迹象，回款压力仍然存在，眼下开发商的推盘意愿是强烈的。

　　截至4月5日，4月预计开盘住宅项目共28个，其中公寓23个，别墅5个。为加快去化速度，一些项目除了加大优惠力度以外，还采取了“少量多批”的推盘节奏，以尽可能缩短蓄水时间，避免“夜长梦多”，导致意向客户流入周边项目或二手房市场。

　　机构看市

　　开发商多用低开策略

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，4月底5月初会迎来一波推盘高峰，这主要是开发商的推盘节奏决定的。3月份已推出的一批以价换量的房源带来了一波“小阳春”行情，开发商销售一批房源，在4月初就进入新一轮蓄客阶段，所以可以看到近期的供应量和成交量是有所降低的。随着4月新一轮蓄客完成，4月底5月初会有一波新的供应。

　　通过3月份的成交行情，开发商大多已经察觉到市场的底线，更多的会采取贴近市场的定价，推出房源的类型也会贴合市场需求。

　　价格

　　降得越多卖得越好

　　据统计，2012年第一季度商品住宅成交均价为21539元/平方米，环比基本持平，而同比小幅下滑3.1%。

　　由于楼市调控政策在2012年并没有松动迹象，使得当前楼市外环外低价项目仍旧占据重头，从3月份开始，一些改善型项目及豪宅项目开始通过“以价换量”发力推盘并取得了不错的销量，带动整体成交均价重新回到22000元/平方米，达春节前水平。

　　金丰易居&佑威数据发布的3月成交面积排行榜上，排名前十的楼盘中，都是给出较大优惠幅度的项目。

　　其中，位于顾村的保利叶语推出提前预约即减8万元的优惠。佑威数据显示，其以17188元/平方米的成交均价成交386套，占据成交榜首位。

　　位于浦东的大华锦绣华城推出部分房源可享受每平方米减1500元的优惠。佑威数据显示，3月该楼盘成交164套房源，成交均价26756元/平方米。

　　陆骑麟指出，2012年1月至今成交较好的一些项目，不管是中高端的星河湾，还是中低端的保利叶语，其在20%的价格折扣之后，都成为了今年的热销项目。因此，当前市场开发商的降价不能单单认为是其无奈之举，更主要的还是其价格市场接受程度需要做调整。

　　机构看市

　　持续以价换量的市场不健康

　　上海中凯房地产开发管理有限公司总裁许仰东告诉记者，当前一轮成交量的回升既不是市场跌入谷底后的触底反弹，也不是短暂复苏。

　　当前的市场情况是不降价就卖不掉，降得越多卖得越好，这样的市场是一个非正常的市场。楼市调控目是让市场健康发展。现在的以价换量是房地产市场有序健康发展的所经历的一个过程。长期来看是不可持续的。

　　改善型需求占比超首次置业

　　近日发布的《2012年一季度中国购房者信心指数研究报告》显示，一季度中国购房者信心指数为102.5点，比上季度下滑1.7点，比去年一季度下滑2.0点。其中，上海购房者信心指数96.7点，比去年同期略涨1.1点。

　　中房信研究总监薛建雄表示，购房者信心总体指数下滑源于房地产市场总体还在走下坡路，预计二季度购房者信心指数仍会下滑。

　　调查数据显示，上海购房者购房目的中改善型需求占37.4%，居第一位，已经高于首次置业。对此薛建雄认为，上海房地产市场比较成熟，大多数人已拥有第一套房，整体经济在继续增长，购房者对于居住的需求也在不停增长，改善型住房是上海多数购房者的需求。

　　在购房计划方面，上海有近六成购房者选择推迟置业，27.3%的购房者表示将推迟1-3个月，有4.1%的购房者表示会推迟一年以上进行购房。有24.8%的购房者表示不会改变原计划，17.6%的购房者会选择抓住时机提前购买。

　　最低至5.8折 特价房源仅一套

　　打折潮中需明辨真跌假摔

　　在大量开发商以价换量的策略下，新一轮降价潮汹涌而来，降价潮中不乏大幅让利促销的项目，但也有部分项目只是为博眼球推极少量特价房源。业内人士提醒，购房者仍需货比三家，明辨真跌假摔。

　　特价只是博眼球

　　截至4月10日，上海市2012年4月打折优惠楼盘共计217个(含别墅)。其中，最低折扣已突破6折，位于奉贤的招商海廷预计将推出5.8折的优惠。

　　金丰易居&佑威联合研究机构运营总监周国荣告诉记者，“招商海廷推出的5.8折优惠仅有一套，更多的是为吸引购房者目光。在此轮降价潮中，这样的项目也不在少数。购房者仍需货比三家，明辨真跌假摔。”

　　德佑地产研究主任陆骑麟表示，之所以业内产生对于市场“真降价，假回暖”的判断，主要还是当前开发商的降价力度相对偏弱，或者就是降价的开发商的相对较少，不足以对整个上海楼市的价格形成全面影响的作用。但是有力度的降价促销效果显而易见，降幅在20%以上的项目都得以快速成交，已在很大程度上说明问题。

　　9折难引人注意

　　进入4月后，开始有更多的项目加入了愈发庞大的优惠大军，而优惠变动的项目也均是增大了其优惠幅度。折扣力度在9折以上的楼盘也已经达到了35个之多。

　　随着优惠楼盘的逐日增加，楼盘与楼盘之间的较量已经由“是否有优惠”向“有多大的优惠”转变，由于大多数购房者对于打折优惠的预期幅度不断加大，不足9折的折扣已难以吸引购房者的注意。在此基础上，部分开发商只能选择加大折扣的力度。在楼市调控政策不出现松动的前提下，购房准入人群数量不会有明显增加，如何在有限的购房人群吸引更多购房者前来签约，大幅优惠将成为最为至关重要的因素之一。是否能在此时期吸引更多的购房者关注，积累更多的人气，很大程度上将成为决定5月楼市争夺战中的关键因素。

　　贴近成本价项目已现机会

　　3月的一波行情已经可以看作“小阳春”，在调控短期内不会放松的情况下，以价换量成为不可抗拒的趋势。据测算，今年二季度是开发商资金压力最大的时期，所以我们看到了市场的普降现象，因为这时候开发商必须要回款，大多数开发商选择降价，这是最快速有效的方法。

　　以价换量的市场不可持续。因为只有当房企真正有资金压力时，才会选择以价换量。一旦开发商的资金压力得以缓解，就没有必要贴近成本价甚至亏本卖房。房价就会得到一定的支撑，此时市场又会进入一个新的量价平衡的过程。

　　没有成交量的楼市也不是健康的楼市，所以现在的差别化信贷政策，对于楼市成交量是一个利好。这也是3月市场放量的重要因素之一。

　　二季度如果调控政策不变，成交量还是会跟3月持平甚至超过3月。二季度如果市场继续呈现价跌量升，那也就是达到了调控的目的，是管理层希望看到的局面。

　　同时，开发商以贴近成本价卖房，正是购房者入市时机。不过，根据不同区域也要具体分析，有的区域还可能还要跌价。

　　以价换量至少持续到6月

　　目前以价换量已经成为市场主流，到6月前还是会持续这样的状态，这对于购房者是机会。6月前各大房地产企业的资金压力处于高位，信托到期、银行开发贷紧张，销售进度缓慢，外部资金撤出房地产市场等都使房企迫于无奈选择以价换量来缓解自己压力。

　　对于开发商而言，目前除此之外也没有其他更好的方法缓解资金压力外。目前，只要是推出实实在在优惠的项目都卖得不错，但是对于开发商而言，不能看到市场成交量的回升就认为当前市场正在回暖，真正意义上的市场回暖是一个量价齐升的过程，而现在市场处于一个价跌量升的状态下，成交量的回升完全是靠价格的下降所带来的，如果开发商选择不降价甚至认为成交量有所回升后抬升价格，成交量会再一次跌进谷底。

　　市场仍处于调控之下，虽然银行对于首套房贷款利率有所松动，对于楼市成交是一大利好，但这个利好只针对刚性需求的购房者。管理层的意愿很明确，差别化对待购房需求，对于刚性自住需求购房者给予一定的政策支持，而对于投资需求的打压力度不会放松。

　　多数开发商“只”缺发展资金

　　市场“回暖”是有多方面的原因，一方面开发商加大了促销力度，吸引压抑已久的刚性需求购房者入市；另一方面银行恢复了首套房贷款利率优惠，部分银行推出了8.5折利率，同时放款额度也有所增加。

　　但也要看到3月-5月是楼市的传统旺季，在经过一段时间的压抑后，刚性需求在银行优惠利率的刺激下入市，带动了这一波成交回暖。开发商降价促销确实是促成成交量反弹的重要原因之一，但并不能因此就认为开发商缺钱，开发商缺的是发展的钱，而并非影响其生存。

　　这波行情相信还会持续一段时间，成交放量、价格停涨的态势虽然不是正常市场情况下应有的态势，但是在调控之下，这样的局面是管理层愿意看到的。这样的态势还会持续多长的时间，要看政策因素、开发商降价趋势和成交量走势等因素而定，不排除会有新的差别化政策推出，这对于市场将是利好。