随着一个个住宅社区拔地而起，社区底商、社区商业街、社区购物中心这些社区商业体的投资机会似乎“看上去很美”。受限购“挤出效应”的影响一度火热的商铺投资热潮在去年年底也终于降温，到了今年春节前甚至和住宅一样走入“冰河期”，一直到3月才终于慢慢“缓过神”来，随着外围区域住宅成交量的释放，外环周边的低价商铺成了香饽饽，但显然，这类商铺的个中风险，很值得投资者细细考量。
外环低价商铺抢手
松江大学城位于上海西南角，是由多所大学抱团组成的高校园区，而文汇路则是大学城内主要商业街之一。这里的商铺经营业态以餐饮、购物为主，其中尤以餐饮类居多。据一家经营木桶饭的商家介绍，这里的生意总体还算不错，考虑到大学生的消费能力和消费习惯，产品和价格定位于“方便实惠”。此外店家还推出了学生宿舍的外卖服务。“一天中最忙的时候还是晚饭时间，宵夜和午饭时生意会差一点。”不过老板也坦言，逢年过节及寒暑假时，整个商业街就显得冷冷清清。“很多铺子在这段时间多半会选择歇业打烊，以节省成本开支。”
在这家店的对面，则是一个类似“大食代”的综合型餐饮服务体。记者在其中一家果汁铺看到，其果汁的售价较市区同类产品的价格普遍低20%左右。“总体来说餐饮还是比较好做，经营状况比较稳定。而诸如服饰服装、电脑配件等则受网购冲击较大。”摊主表示。
事实上，从整体来看，全市一手商铺供求依然位于低位。据统计，今年第一季度上海商铺成交2341套，同比下跌34.83%；成交面积 283602平方米，同比下降32.46%。从去年12月到今年的春节期间，上海商铺成交量进入“冰河期”，进入2月，商铺市场基本呈现平稳态势，成交面积基本维持在月均10万平方米的程度，3月，一手商铺供应量连续第2个月稳步提升，成交量也持续保持小幅增长，从商铺供应和成交来看，以外环外的社区型商铺为主。
德佑地产商用部区域总监惠凯表示：外围社区商铺成交集中主要来源于总价低、投资风险小的特点。市中心的优质商铺目前价格过高，而且来源较少，投资门槛相对较高。而外围区域配套相对较落后，未来有提升的空间，升值的潜力相对也较大。另外外围社区购房者大多以自住型为主，加上比较稳定的客户群，投资者的风险也比较小。这都激发了近期外围社区型商铺成交的热情度。
商铺年租金回报率最好在8%以上
与新建社区商铺不同，二手社区商铺成熟度如何，是可以预知和评估的。其中，成熟地段内的二手社区商铺有一定辐射影响，存在固定的客户群体，所以投资风险较小，回报较为稳定。新建社区商铺投资不善，会出现“死铺”的情况，即铺位长期挂租却无人问津。而二手社区商铺买入3－5年后，如出租情况较为稳健，就已完成了“养铺”过程，其周围积聚了一定客源，出租回报率可有保障。另外随着商铺投资日渐成熟，其抗风险能力逐渐被市场看好。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔提醒：虽然目前商铺的回报率高于住宅，但选择商铺时还应注意以下事项：商铺的产权年限较短，仅为40年，所以一般购买商铺时商铺的年租金回报率最好高于贷款利率1%以上，以目前的贷款利率来看，商铺的年租金回报率最好能在8%以上。不过一些位于城市规划发展方向上的素质较好的楼盘，如果投资者看好其未来的升值潜力，可以长期持有，即使年收益率在4%左右也是可以接受的。
对于小区周边商铺的物业选择，应多考虑大规模社区的外围商铺、尽量避免社区内围商铺。因前者客源范围更广，不仅更易出租也更具升值潜力。
目前一般社区配套的商铺主要经营项目为餐饮、超市、服装等，位置较好的商铺出租很快，但一些位置欠佳的，如拐角处的商铺，则可能面临空置风险。故社区商铺承租人在承租前应事先了解商铺的环境及需求，确定店铺经营类目和周边商圈、学生消费需求相符，可以规避空置、缩短空置期，切勿盲目选择社区商铺。
投资市郊商铺要看区位
受到楼盘降价及首套房房贷利率优惠的带动，上海楼市呈现小阳春之势，很多降价楼盘成交量较以前有明显增加，多数来源于外围区域的一些楼盘，而住宅成交量的释放，也点燃了外围区域社区底商的成交热情。
外环外的商铺项目则是利弊共存，首先，市郊商铺一般售价较低，适合很多中小投资者出手，商铺投资者往往更看重区位。据中介门店介绍，今年初成交的一套新世界生活广场的一手商铺，面积仅20平方米、总价也仅65万元，这套小商铺的买家李先生首先看重的就是这套商铺的位置。新世界生活广场所在的江桥板块是普陀与嘉定两区的交界处，商铺所在的曹安公路沿线已形成颇具规模的轻纺市场，可以说这里是目前上海少有的商圈氛围较浓厚的外围地区之一，李先生觉得这样的氛围很容易带动起自己商铺的生意；同时他本身的投资预算有限，因此这样的低总价商铺也是在他能承受的范围内。
但并不是所有的商铺项目都具有同样的投资价值，有些商铺所处的位置偏远，发展起来需要一定的时间。也可能在长期不稳定的各种因素中商铺会变成“死铺”。比如住宅没有卖点吸引客户，成交量较少，也会影响到社区的底铺发展。小区的入住率低，自住型客户较少，人流量稀少、小区的规划同样也会导致“死铺”现象。所以投资者选择的时候要事先对小区周边设施、配套及人流量进行深入调查后再出手。
总价20－40万元二手商铺成交活跃
自2011年一季度“新国八条”等房地产调控政策出台后，受住宅“挤出效应”影响，部分资金转向商业地产投资，在住宅成交持续低迷的市场情况下，2011年一至三季度，商铺成交呈现持续上涨态势。但2011年四季度开始，商铺成交也最终受到整个房地产市场的影响，开始下跌。进入2012年，商铺市场热度一度骤减，一季度成交同比缩水近3成。
直到春节过后，上海商铺成交才慢慢走出“冰河期”，进入3月份，一手商铺供应量开始稳步提升，成交量也持续保持小幅增长。从商铺供应和成交来看，以外环外的社区型商铺为主，成交面积排行前两位的棕榈滩商业街，华夏茗苑二期的商铺基本都是社区型商铺。
从成交结构来看，今年第一季度，中低总价房源一直是市场主力。根据合富置业市场研究中心统计数据显示，今年1－3月，全市共成交二手商铺485套。其中户型在90－100平方米的中小面积商铺共成交104套，占总成交量的21.44%，成为一季度二手商铺市场绝对成交主力。其次是40－50平方米的小户型二手商铺，共成交91套，占总成交量的18.76%。按照成交总价分，1－3月，20万－40万元的二手商铺共成交142套，占总成交比的29%，较受投资者青睐。按成交区域分，嘉定共成交144套二手房商铺，占总成交量的29.69%，成为一季度全市成交主力区域，其次是浦东。今年多条轨交线路即将建成的利好消息，使部分距离轨交较近的楼盘成交火爆，从而带动了区域商铺成交的活跃度。