第一季度成交面积同比降19.9%，均价达11694元/m2，20000/m 2以上高价盘所占比例上涨

　　随着近期银行房贷优惠幅度的放宽，楼市成交量回升明显，楼市是否将走出低迷局面？房价是否跌到谷底了呢

　　相关机构监控广州市国土房管局阳光家缘网签数据显示，今年第一季度广州十区两(县级)市一手住宅成交面积为169.6万平方米，同比下降19.9%，环比也下滑了5.5%。房价方面，数据则显示，广州十区二市一手住宅均价为11694元/平方米，相较于2011年第一季度12074元/平方米均价水平，有3%的微幅下降，环比去年第四季度的11384元/平方米，房价则有2.7%的上涨。

　　中心六区成交比重加大

　　根据相关机构监控显示，2012年第一季度(1月1日-3月31日)，广州十区二市一手住宅成交面积为169.6万平方米，与2011年第一季度211 .8万平方米的成交面积相比，同比下降19 .9%；环比2011年第四季度179.5万平方米的成交面积也下滑了5.5%。

　　从逐月分析来看，1-2月份受春节影响，成交量徘徊在5000套以下的低位。及至3月份，受优惠促销增多的带动，楼市成交迎来“小阳春”，一跃至7293套的水平。

　　分区域看，截至今年3月31日中心六区网签套数为4289套，相比于去年同期4639套的网签成交量，下滑了7.5%；环比去年第四季度的3050套，成交量则大幅上升了40.6%。相反，今年第一季度新四区与二(县级)市的签约套数为11238套，同比去年同期的13404套，则下降了16.2%；而环比去年第四季度12766套的成交量，也下滑了12%。数据显示，新四区与两县占全市网签套数比例也从去年同期的74.3%降至目前的72.4%，可见，今年第一季度中心六区成交量上涨突出，对市场影响增强。

　　一手住宅均价11694元/㎡

　　数据显示，截至2012年3月31日，广州十区二市一手住宅均价为11694元/平方米，相较于2011年第一季度12074元/平方米均价水平，有3%的微幅下降；环比去年第四季度的11384元/平方米，房价则有2 .7%的上涨。

　　在持续的楼市调控和春节淡季的严峻形势下，开发商不得不通过优惠促销来保障成交量，今年1-2月广州房价下行趋势较为明显，降幅为8.5%。及至3月，随着成交量的大幅提升和该轮优惠促销的阶段性结束，房价开始维稳，3月成交均价出现回升，但幅度极微。

　　从在售楼盘来看，2012年第一季度在售楼盘(有未售套数或者未售面积)共计349个，其中，网签成交均价10000元/平方米以下的楼盘有158个，占发生成交楼盘总量的45%，今年第一季度的楼盘销售仍是10000元/平方米以下的低价楼盘占绝对主力，但20000元/平方米以上的高价楼盘所占比例均有上涨。

　　在一季度成交的楼盘中，珠江新城某楼盘售出一套面积351平方米、总价近2300万元的住宅，均价高达65371元/平方米，成为当季度名符其实的“楼王”。但成交量前十名的楼盘仍以增城、南沙、番禺等周边地区的楼盘为主。

　　■个盘踩点

　　吹风价60000元/m2开盘均价35000元/m2

　　低价入市促销楼盘风起云涌，但开发商预计降价幅度不超10%

　　继去年年末一波降价高潮后，市场上的促销活动一直不愠不火，但3月以来促销涌现并不断扩大，诸如南沙滨海花园、万科府前1号、锦绣半岛、富力金港城等，其中南沙滨海花园和万科府前1号均举行了团购活动，南沙滨海花园团购价低至6500元/㎡毛坯，带装修7200元/㎡，团购对象包括越秀员工、南沙企事业和看房团，万科府前1号E、F组团团购价则低至6500元/㎡毛坯，带装修7000-8000元/㎡，以往的带装修开售变成了毛坯和带装修两种方式开售，毛坯售价使得楼盘性价比明显提高，吸引了不少买家入市。

　　主动调价的不只郊区盘

　　实际上，主动调价的不仅只有郊区盘，市中心或高档豪宅盘也意识到市场的严峻性，开始调整策略。番禺豪宅珊瑚天峰本周末将推出近30套特价单位，毛坯价最低1万左右，降幅最高达6000元(详见本报昨日报道)。位于琶洲会展中心附近的豪宅盘保利天悦3月29日开盘当天，仅一个上午销控表上便显示售出151套，收金超十亿。一位在现场签约的顾先生说：“之前吹风价很高，实际价少了很多，感觉很抵，当然，我们也不是傻瓜，和同类产品做了对比，发现实质上的确便宜很多，所以就出手了。”据悉，该盘公寓均价21000元/㎡带豪装，比周边同类产品如邦泰国际公寓、纵横公寓等的单价低约4000元/㎡。豪宅洋房单位开盘前吹风价高达60000元/㎡，实际开盘均价却只有35000元/㎡。

　　同样，位于华南板块，长隆野生动物世界对面的锦绣香江花园，3月24日加推三期布查特官邸96套190㎡和260㎡户型，此前吹风价25000元/㎡，开盘折后均价19000-22000元/㎡，带4000元/㎡装修，低开策略再次吸引了大量人气，成交客观。此外，位于广州西关老城核心地段的龙津华府日前所推的93-98㎡单位均价29000元/㎡，带3000元/㎡装修，部分单位优惠后最低25000元/㎡起。

　　有开发商称降价空间不超10%

　　对于主动调价，天河一位中高端楼盘的营销总监告诉记者：“对于实力雄厚的开发商来说，坚守也不是不可能，从去年到现在，一些楼盘开盘一拖再拖，或者仅诚意登记就有好几个月，但又能拖多久呢？最近瑞安创逸、珊瑚天峰这种香港大开发商的主动调价对市场促动很大，我们可能也要根据自己的资金现状和存货压力做一些适当调整。”不过，他同时表示：“广州的楼价相对的理性，即便下半年中心区域部分豪宅楼盘会出现优惠促销，但下行空间预计不会超过10%”。

　　■数说楼市

　　量：第一季度广州一手住宅成交面积为169.6万平方米，同比下降19.9%，环比也下滑了5.5%

　　价：一手住宅均价为11694元/平方米，相较于2011年第一季度12074元/平方米均价水平，有3%的微幅下降，环比去年第四季度的11384元/平方米，房价则有2.7%的上涨；20000元/平方米以上的高价楼盘所占比例上涨

　　■后市分析

　　“三面”楚歌市场回暖缺乏持续性(来源：南方都市报 南都网)

　　广东省房协理事、同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析指出，在经历了1月、2月的谷底成交后，楼市销售数据回升，至少说明楼市的刚性需求依然强劲。三月楼市“回暖”，很大程度上要归功于发展商的“以价换量”，全面打折促销。但他同时指出，这一轮的“回暖”，明显缺乏持续性。当前的政策面、资金面、经济面，都不支持楼市反弹。(来源：南方都市报 南都网)

　　“楼市在二、三季度将继续下行，也可能是最后一跌。”赵卓文预计，2012年中国经济增长放缓，形势严峻，可能在二、三季度触底。政府可能在下半年被迫转向宽松货币政策，以刺激经济增长，房地产业将获得良机。他还指出，目前开发商大部分都是“抓销售、减库存，缓开工，慎拿地”，无一例外都在做着这样的“防守动作”，他认为地方政府在2012年会“熬不住”，下半年楼市调控的方式会有所改变。

　　投资客离场不太可能跌20-30%

　　广东中原房地产项目部总经理黄韬认为，广州楼市目前出现了价格方面的分化，“市中心好的地段住房价格基本到底部了，但郊区目前还有下降的空间，”他预计接下来的楼市表现将是“有稳有降”，外围货量比较大的地区房仍会下降。

　　黄韬认为，由于受到限购大政策的影响，今年楼市不大可能明显回暖，但开发商目前也没有出现资金断裂等严重的局面，预计今年楼市将以稳定的走势为主，“与国内其他城市不同，广州的房价不太可能跌20-30%，因为这个市场一直比较理性，价格比较实在，而且经过去年的调控，投资客已经离场。”