(作者 陈三月)一提到刚需，不少人马上联想到婚房需求。但事实上，在近期市场成交量及潜在买家中，为孩子置业的已婚一族占据了不小的比例。据有关调查数据，此类购房者占比达4成左右。其中不少人购房的迫切性甚至比婚房置业者更为强烈。

　　3月多板块交易量环比跌一成  家长族置业积极性不减

　　“3月份上半月二手房成交量还可以，但下半月，购房者看跌情绪又逐渐变得浓厚了，导致整月成交量比2月份大约萎缩了10%左右。现在，买房决心比较坚定的人，除了婚房置业者，就得属置换型置业者了。比如为了迎接宝宝出生而置换大户型的购房者就占了10%-15%。”上海中原宝山月浦分行经理施雪飞日前在接受采访时介绍。

　　在松江区，据21世纪不动产松江区域经理徐桑透露：“一些前几周购房诚意还很浓的客户，这几天都不出来看房了。但与此同时，也有个别原本一直租房的客户，为了孩子的原因选择由租转买。前几天我们就遇到这么一位客户。这对小夫妻是新上海人，结婚后租房居住有两三年了。近期，客户的妻子怀孕了。其实这对客户也是存有看跌情绪的，本想换租一套环境较好的房子，但考虑到未来宝宝出生后租房居住多少有些不便，犹豫再三最终还是选择了购买一套紧凑2室户。另外，最近我们还接触到2个购房者是为了给即将出生的孩子落上海户口而买房。”

　　在一手房市场，家长一族置业的诚意同样有所体现。比如在日前结束的上海之春房展会上，笔者就看到多位推着婴儿车去展馆了解行情的看房者。而在发往楼盘现场的看房车上，也有抱着孩子去探盘的购房者。

　　家长族置业三大动力：上户口、进名校、较好的育儿环境

　　“能在自己购买的房子里结婚，固然是一件开心的事情，但并非所有的年轻人都拥有这样的条件。同时，这两年楼市宏观调控政策从紧，很多购房者预期未来房价走低，即便有购房能力也是能拖就拖。倘若从满足居住需求的角度而言，租房同样是一个不错的选择，所以结婚后仍租房居住者大有人在。但是，当家庭中多了一个孩子，原本的新人变成了家长或者准家长，他们的心态就会发生改变，置业的积极性显著提升。因为从某些角度而言，家长一族的置业动力，比婚房一族来得更强劲。”某业内人士分析。

　　根据笔者采访多位家长型购房者，及众多房产中介行业人士得到的结果，目前家长置业的出发点主要有以下几类。

　　第一类，拥有本地单位集体户口的新上海人，为了给孩子落上海家庭户口而买房。根据笔者拨打上海公安热线962110热线咨询结果，目前，父母若均拥有上海单位集体户口而无产权住房，新生儿不能落户上海家庭户口，可以随父或者随母落户上海单位集体户口，但要征得父(母)集体户口所在单位的同意。“很多单位的集体户口名额是有限制的，因此并非所有的单位都同意接受新生儿户口”，962110接线人士称。此外，新生儿上户口有一定的时间限制，多为出生一个月内。超过一定期限后就要到相关部门进行申报，获批后才能落户，流程相对较为复杂。出于这一原因，不少人在宝宝出生前就会买下住房，这样宝宝出生后就能跟随父母上家庭户口。

　　第二类，为了给孩子提供一个稳定或者宽敞的生活环境而购房。这类购房者又可分为首次置业和置换型两类。第一类人大多结婚前后一直租房居住，考虑到稳定的居住环境对孩子的成长相对更有利而去买房。后一类置业者在孩子出生前已经拥有了一套小户型物业。随着孩子逐渐长大，居住环境显得相对狭小，因此置换大户型改善居住条件。

　　第三类，学区房置业者。这类购房者还可以分为3类。合富置业杨浦区总监陈盛表示，第一类多为新上海人，购房目标主要是紧凑的2房老公房，兼顾自住和孩子上学的需求。此类购房者对于房源使用功能的关注度较强，但对房源的装修、小区环境并不是很关注。第二类置业者由于限购等因素，多是把原先居住的老公房置换成次新的学区房，比较注重房源和小区的居住品质。第三类购房者，买房纯粹为了挂学区户口，对于房源的要求则是越小越好。

　　针对以上几类购房者的市场占比，笔者本周委托汉宇地产做了一项市场调查。结果显示，家长族置业者市场占比约40%。其中，“以小换大”的置换型，以及第二次置业购买学区房的人群占比较多，分别在15%左右。其余各种情况合计占10%。

　　学区房置业者迫切度最高  高性价比房源减少制约成交速度

　　“我们结婚的时候没实力买房子，婚后一直租房居住也觉得不错。宝宝出生前后，我们开始看房子，但赶上楼市调控政策出台，觉得房价可能会降，所以一直观望，宝宝的户口也一直拖着没报呢，回头再补吧。现在，宝宝已经3岁多了，如果要上我们看中的那所小学，现在必须得出手买学区房了。所以，我们决定不等了。”受访者徐小姐说。而从房产中介行业人士透露的情况来看，在多类家长型的购房者中，学区房的置业迫切性的确相对较高。

　　然而，尽管家长出手诚意度较高，尽管当然市场主动性总体仍在买方一边，但要挑到一套性价比较高的房源并不容易。合富置业陈盛表示，春节之前及之后，2月份和3月份上半月的集中成交，已经基本把高性价比二手房房源消化掉了。后续放盘量很少，导致目前门店挂牌量比春节前少了10%-20%。

　　此外，21世纪普陀区域经理张广超也透露，根据其门店最新的统计结果，本周门店二手房挂牌量比3月上半月下滑了19%。“目前比较稀缺的大多是总价200万元左右的房源，这也恰恰是目前购房者需求较多的房源。”“3月份上半月及以前，二手房看房量比1月份增长了很多。因此有些房东开始收缩议价空间，个别房源还出现跳价情况。即便对于诚意度较高的购房者而言，这也是很难接受的。所以近半个月二手房成交速度较前期又开始放缓了。”合富置业闵行区高级总监范春红表示。“近期贷款环境放松了，但有些银行对于贷款的总额以及房龄仍有限制。所以有些家长型的置业者，比如想买小户型老公房，或是房龄在1985年甚至更早以前的学区房，贷款难度可能仍然偏大。”张广超说。