(作者 郝莎莎)开发商几家欢喜几家愁，其实源头都在于购房者是否“买账”，购房者才是决定这轮小阳春的主角。看到开发商降价的“眼泪”在飞，那些对于跌到哪里才是底并没有明确底线的购房者，出于各自不同的原因，也开始“心软”起来。
近期，究竟是哪几类购房者率先出手呢？分析小阳春的数据可以发现，小户型成为楼市首轮冲量的主要动力，小户型的消费者刚需群体，成为此番小阳春最大的推手。中国房产信息集团数据显示，一季度1月1日-3月22日上海共成交90平方米以下的公寓4221套，占公寓成交总套数9236套的45.7%，基本占据半壁江山。
其次，一些市区内总价合理控制的中小户型房源，以及一些近期做促销的豪宅项目，都得到了相应客户群体的支持。
需要看到的是，虽然刚需所占的比例增加，成为市场的主流，但是要成为楼市复苏的推手，尚独木难支。从整体成交格局来看，后市的继续繁荣，仍然需要于大户型等中高端产品销售逐步解冻。
刚需
遇到降价就控制不住
罗先生是今年一波降价潮的受益者。就在年初，他买下一套位于宝山的80多平方米的公寓用作婚房，开发商正是一家年初集中降价促销的大型国有企业。“之前一直在市区的老式小区里租房子，这个楼盘也一直在关注，靠近地铁，出行也方便，旁边也有生活配套，就是价格有些吃不消。之前的毛坯价格就要1.9万/平方米，现在精装的只要1.6万/平方米，折算下来140-160万总价，我觉得也降得差不多了，我也不等了，怕过了这村就没这店了。”罗先生的心声就是这波支持楼市小阳春的主力军的真实写照。他们善良老实，用辛苦攒下来的工资和家里父老乡亲的鼎力支持，才能够拥有人生第一套写下自己名字的房子。投资或者转手的想法对他们来说暂时还有些遥远，也说不准什么时候才是抄底的好时机，他们不关心开发商降价以后还有多大利润空间，是不是贴着成本卖；只要降到他们觉得靠谱可以接受的地步，这批确实以及着实要买房子的人，就乐意买单。
今年以来，自旭辉、富力等房企陆续启动较大规模的优惠促销活动，明显拉动了促销项目的销售量。而这些低总价房源的拥护者，正是刚需。这类房源满足他们对于低总价，靠近公共交通站点，周边有或者规划一定的配套支持等基本层面的要求。“由于当前市场需求主力仍以对价格敏感的首套自住购房者为主，价格若出现可观的降幅，将对这部分购房者形成较为强烈的吸引力。从开发商的业绩数据亦可看出，降价对销量的带动作用十分显著。”中原集团研究中心高级经理张海清认为。
对于刚需，眼下最利好他们的就是3月1日起调整普通商品房标准的决定。
据德佑地产监测数据显示，二月份的成交总面积为40.32万平方米，成交总套数为3643套。三月新标准调整后仅8天成交面积占2月全月的45.09%。“可见，新标准调整后促使了部分买家的入市。但是从数据分析上看出，标准调整对中低端成交影响较大，对高端市场的影响只能说是心理的正面影响。整体的成交量上去了，客户对市场的信心也会逐渐恢复。”分析人士指出。
刚改
不想错过“回城”安家机会
祖孙三代一直住在一起的王先生，为了孩子的上学问题准备在市区买一套学区房，之前住的小区环境不太好，很多麻将房，道路上的停车位挤得小孩子连玩耍的地方也没有，考虑到这些，王先生将眼光放到市区的一些优质中小户型上。“我宁愿买市区的小房子，也不想买郊区的大房子。”王女士有她的考虑，“我们平时工作繁忙，不想在交通问题上浪费大量时间。与其每日奔波在公交、地铁线路上，耗费大量交通成本还透支体力和精神，不如转化成购房成本，省下的时间用来创造更多的财富。”
最后，王女士终于在虹口一个项目的尾盘里预定了一套80多平方米的房子，精装修，总价恰好在330万元以内，属于普通住宅标准。“对于高端改善型刚需，客户看重房子的地段及品质。限购令、房产税等环境下，不少买家都是抱着既然只能买一套、那就干脆买好点的心态。若遇到房源价位合理，更不容错过。”推出该批房源的开发商说出这部分购房者的心态。
市中心房源的高总价将大多数改善型置业者拒之门外，在市中心供应稀缺的时候，高品质而又把面积控制的比较合理的小户型住宅，以及其在通勤时间、学校、商业配套等各方面的优势，自然受到改善型刚需的青睐。一份来自于易居房地产研究院的数据显示，从环线上看，相较于2010年，2011年上海内环内新建商品房成交均价增幅达6%，内中环成交均价增幅3.8%，郊环外却出现了4.2%的跌幅。可见，内环内区域新建商品房的抗跌保值性是其他区域无法比拟的。对于有能力改善的客户，建议将置业目标区域向市区靠拢。
豪宅客
验证巴菲特投资秘诀
近期豪宅市场热点莫过于新鸿基的滨江凯旋门项目。“我手上很多客户都对凯旋门项目兴趣很大。”德佑地产陆家嘴店经理唐东阳说，“限购限贷、房产税限制了很多豪宅客户，但是能够出手的客户肯定是有的，而且很多人都在等这个项目出来。这个项目沿江景观小户型1千万出头就可以搞定，门槛比周边项目更有竞争力。”“由于目前凯旋门项目还没有样板房可以参观，我的许多客户还在犹豫，毕竟豪宅客户对装修品质、实景体验方面还是相当看重的。”唐东阳说。
与此同时，在不少豪宅都出现价格松动的时候，一批投资客也欣然前往捧场。“世茂滨江是尾盘了，客户对于6、7折的接受度也很高，之前一个月只能卖1、2套的，现在可以二、三十套的卖掉。”唐东阳介绍。分析原因，“在别人恐惧的时候我疯狂，在别人疯狂的时候我恐惧”，这是巴菲特把握投资商机的秘诀，多少也反应投资者此时的心态。
另外一个豪宅项目海珀·旭晖凭借下调价格在3月19日-3月25日一周表现相当出色，同策数据显示，该案以64180元/平方米的均价成交了21套。该盘从去年10月开盘后至今年2月，成交套数几乎始终在个位数徘徊，而到了3月在85折的大幅价格优惠下，成交量骤增，3月1日截止目前，已成交50余套。
另据金丰易居&佑威数据显示，上周3月19日 -3月 25日商品住宅成交均价大涨了17.83%，主要原因是均价4万元/平方米以上的高端物业成交面积环比大涨了96.11%，均价6万/平方米以上的豪宅，成交面积更是大涨149.92%。金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示：“高端物业的成交表现很抢眼，表明高端物业回款需求开始变得更加迫切，部分项目也需要通过打折来争夺有限的客户。”
“豪宅价格回归理性是应该的。什么是理性，只有开发商和客户知道，认为需要买这个房子的人知道。房产市场稍微休息一下也是应该的，每个行业都会有起伏。如果有需求，资历够的购房者，可以参与这轮降价购房机会。”沪上一千万级别墅的相关负责人指出。