“小阳春”来了？顺着这股劲，二手房市场会彻底火起来吗？

　　在限购令、7·11政策出台后被问及对后市的判断时，时任世华地产市场研究总监的肖小平曾表示，按照2008年的经验，二手房市场月成交量一旦低于3000套，则将批量出现裁员、关铺等系列行业动荡。换言之，3000套的月成交量成为评价市场正常或低迷的分水岭。

　　而一系列的数据和现象却表明，市场回暖无疑。据官方数据显示，自今年1月30日，深圳二手房周过户套数从首周199套连涨6周至706套。按照如此趋势，已经无限逼近每月3000套的标准。

　　但在业内人士的眼中，此类回暖离回归正常市场还有不小的差距。回暖只是短期行为，只要限购政策不放松，由刚需客户构成的成交量将始终在低位徘徊。

　　中介明显感觉市场暖意

　　单一的过户量的数据或许存在滞后性，但通过连续几周的数据便可较真实地看出市场变化的趋势。根据中联地产针对深圳规土委网站数据的持续监测，从今年春节节后的第一个交易周起，深圳二手房近6周的周过户量分别为199套、352套、450套、522套、694套，和706套，基本回到了去年9、10月份的成交水平。相比去年7·11政策执行前的5、6两月里每周平均2000套左右的过户量还有明显的差距。

　　但即便如此，当前市场已经令从业者感受到了明显的暖意。世华地产锦绣江南分行的置业顾问龙凤伟说，春节过后，前来要求看房的客户比节前明显多了，经常是在从一个楼盘带客回来的路上接到经理的电话要再带新客去看一遍，每天要反复跟小区保安碰面，都是要带客看房。

　　而在龙华的标杆楼盘金地梅陇镇，南都记者发现3月4日的保安“中介看房记录”上居然登记了42批人次，如此人数令保安都表示吃惊。据龙华当地的中介人士表示，龙华二手房在节后迎来了“小阳春”，不少节前出现的笋盘都被卖掉或被反价，低价已很难再现。去年年底一套锦绣江南119平方米的房源，单价曾经低至1.4万余元，如今在售房源的市场单价普遍在1 .5-1.6万元/平方米左右。

　　而其它关内地区也是一样。在南山南油片区，不乏因为多批的看房客光临导致业主惜售反价的案例。南都记者一次跟随看房者看房的途中，明确地被业主告知该房源暂时先不考虑出售，而后被中介告知业主准备反价。五天前南都记者看过的一套51平方米要价125万的深蓝公寓房源，现在再问时被中介告知已经有了新主人，而接近2.5万元/平方米的单价比起去年年底2.3万元/平方米的均价仍有一定的涨幅。

　　限购不退，低迷依旧

　　针对逐步上涨的趋势，中联地产市场研究部认为，近几周二手楼市交易量继续回升，但环比涨幅明显放缓，但刚需入市的持续性依然存在，预计3月份的成交仍能保持在相对较好的水平，二手房成交量有望达到三四千套左右。

　　正如上文的分析，市场成交量回归至月均3000套以上，标志着由成交低迷导致的行业危机暂时性地解除，但市场远没有回归所谓的正常值。基本上所有受访的业内人士都将此次“小阳春”理解为节前2个月和节后一周期间所累计的刚需客户的集中释放。中原地产龙岗区总监谢建奎对南都记者说，近两个月龙岗区的二手房成交量比去年11、12月有了2倍多的增幅，实为正常现象。刚需以及换房的需求在节后统一释放，另外，银行贷款及利率的进一步放松也为推高成交量做出了贡献。

　　美联物业深圳营业部总经理江少杰的表述则更为直白，可以称当下为回暖，但绝不构成气候，因为只是常规性的变化，市场整体仍处于低迷，原因就是影响成交量的核心因素———限购令仍在持续。“什么时候限购令撤去，楼市才能真的回归常态。”江少杰认为在今年内看不到一丝来自限购等调控政策的松动，尽管有信贷方面的适度放松，但绝不构成楼市回暖的核心要素。

　　○专家观点

　　回暖仅为短期行为，

　　全年二手成交量预计在月均5000套

　　贺晓丽 深圳中原地产副总经理

　　从一连串的数据上看，目前楼市处于回暖期无疑，但这仅仅是一个很自然且常规的回暖周期。原因有以下几点：一、买房存在着一个购买周期，去年7月到今年1月积压的刚性需求在节后统一释放；二、买家对后市的预判上，现有政策将被继续执行确定无疑，政府不会救市，利空出尽，则到了该买房的时候；三、开发商近期的推盘和价格策略十分灵活，激励了一部分购买力的入市，二手房买家也受到了激励影响。

　　但我更多将这种现象看成是一种短期现象，我预计今年二手房市场的月均成交量将在5000套左右，即全年的成交量远达不到此前月均1万套的成交量。全年成交量还将在低位徘徊，原因即为目前及未来入市的主体是以刚需客户为主，而刚需客户本身不构成推高市场的能力。市场每一波都有买有卖，而主要由刚需组成的市场，成交周期被放大，两三个月甚至半年才能成交一套，且买完无后续动作。在这样缓慢的节奏下，成交量很难有提高。“阳春”过去，市场将重新趋于稳定。

　　针对近期银行推出的“一家更比一家低”的贷款利率折扣，我认为无疑对楼市有进一步的刺激政策。虽然去年年底二手房市场整体出现降价，但高额的贷款成本基本抵消了房价降低带来的优势。如今利率进一步调整，买房胜过租房的优势会逐渐体现出来，但效果仅限于促使刚需客户的数量增加，刚需客户为主的性质却得不到改变。

　　○买房者说

　　刚需买房不容易，错过时机悔莫及

　　张森 媒体从业者

　　最近张森的电话都要被中介公司打爆了，全都是推荐房源的电话。“不是之前说中介员工频频跳槽吗？现在从工作动力来看不都挺强的嘛。”在媒体做人力资源的张森对南都记者说。

　　在跟中介员工聊天的过程中张森得知，去年年底的时候房价相对便宜，很多房子价格都能打个9折，但现在买房一是房源有限，而是房价坚挺，原因就是回暖了。

　　春节过后，80后的张森想清楚了，租房不如买房，于是说服父母拿30万出来买套100万左右的小两房。可看了一圈房子才发现，选择面蛮窄的：关内100万左右的小两房货少且品质不佳，关外是有部分可选但区位环境太差。再加上听说节前价格相对便宜，可把张森肠子都悔青了，只恨自己节前怎么没多个心眼。

　　不过，据张森自己说，她可没功夫做过多抱怨，因为市场上的存货并不多，没准稍微觉得不错的就成别人囊中之物了。之前热销的绿景香颂现在小户型只剩C座了，且均价1.65万元/平方米，楼层还不敢说特别好。张森觉得，买房这事在当下真经不起耗，特别是在回暖的日子里，一切都得趁早。

　　采写：南都记者 何嘉益 黄露