为何深圳楼市多“维权”事件？
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这与深圳的楼市特征、城市性格等相关
每逢房价大跌时，老业主集体要求退房或降价补偿，这种现象早已见怪不怪，以至于诞生出“降价维权”、“房闹”等专有名词。深圳楼市尤其多“维权”事件。刨去深圳因作为全国“样板房”、多家品牌房企总部所在地而备受关注的因素以外，各方专家还众口一词地认为这跟深圳楼市特征密切相关。
首先，深圳房价较其他城市更加大起大落，如2008年全市房价下行30%左右，出现价格“腰斩”的楼盘不胜枚举，而后2009年房价又大幅反弹，全市均价由2008年底的1万元/平方米左右一路上涨至破2万，如今又连续3月降至1.7万元/平方米左右。其次，深圳楼市的投资、投机氛围尤浓，曾有中介统计过投资购买比例最高峰的时候接近40%，很多人看重短期获利，不能或不愿承受哪怕仅短时间内的房价下跌。再次，近几年来深圳楼市的新增供应越来越不足，令开发商更加随意定价，比如广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同就用这一点解释为何深圳比广州更多出现“房闹”现象，他说：“广州的开发商竞争比较激烈，去年上半年就开始有暗降的，至下半年转为明降，今年再价格跳水，这么一步步地就让买家有所准备并认识到是大势所趋，而深圳楼市缺乏这样的铺垫过程，都是不到万不得已连优惠促销也不弄。政策风声一紧再紧，购房者心里打鼓了，就是不见降价，刚战战兢兢地买了，你就扛不住了大跳水，谁都难以接受。”
另一角度，多名专家也认为和深圳的城市性格有关。“深圳是个移民城市，民众自主性和自发性比别的城市更强，而且以年轻人为主、‘网络社会’更发达，就更有集体维权的意识和行动力。”北京大学社会学系副主任于长江说。
此外，民众法律意识偏低和政府不作为，也被认为是“房闹”多发的原因。当然，这里的“房闹”主要是指非理性甚至打砸售楼处的暴力行为。“这样已经是违法行为了，开发商应该报警，相关政府部门应该介入处理，但是出于房价问题的普遍性和敏感性，往往不了了之。”深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为。
深圳式“维权”有何变化？
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赤裸裸要求降价补偿，值得警惕
“广州楼市出现的老业主维权事件，大多以质量问题为由头，至少摆些证据出来再要求退房，而深圳现在直接就是要降价补偿，‘找茬’的幌子都不打了，这样的‘维权’是站不住脚跟也不值得同情的。”韩世同说。
虽然不能这么一概而论，但这点确实是目前所见的主流现象，也就是说“深圳式维权”更加赤裸裸。众厦地产总经理助理林晓华就对楼市“维权”进行了一番总结：最早的退房潮发生在2005年4月份，当时在第一次房地产调控的背景下，上海有些楼盘降价掀起了退房潮，当时某上海十强之一的房企就有89个客户联名向法院提出诉讼要求退房；第二次是2008年，当时国内紧缩信贷和经济不景气，加上全球金融危机，房价全面地、大幅地下跌，很多老业主都挑刺拿楼盘质量说事，目的就是要退房；第三次就是现在，业主们不再找理由了，直接就是发泄对房价大涨大跌的不满，而且很多人还根本就舍不得退房，只是想通过闹一闹得到“降价补偿”。
“第一波退房潮里的做法是联名诉讼，后面反而越来越变成赤裸裸的要挟，这是退步！”知名房地产律师、广东信荣律师事务所主任律师张茂荣说，他认为这一方面暴露出现行法制问题，如购房合同中隐含不少有利于开发商的霸王条款，令购房者在退房问题上处于天然劣势；另一方面也反映民众法律意识淡薄，甚至不相信法律途径，反而认为通过某些暴力方式更能快速有效地达成诉求。
这是一个很值得反思和警醒的现状。当然，近期深圳楼市中也有的业主集体强调“理性维权”，如曾出现在万科清林径售楼处的华为团购业主，就以集体静坐的形式，双方也各出代表积极协商，这被多名专家学者认为是可取的。“这种做法至少不违法。撇开‘降价维权’这一诉求是否有理不谈，至少要守住‘非暴力’这一底线。”于长江说，就这一点，基于深圳的市民意识和维权历史，他表示相信这种理性维权的做法将渐成主流。
为什么业主选择“维权”而不是诉讼？
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畸形维权根源是民众对内地法制无信心
跳楼维权这种方式，最初是从农民工为讨薪开始，现在已经衍生到了房地产买卖纠纷，这听着有些好笑，实际上是非常可悲的，这个可悲的背后诠释出的是什么，广东国晖律师事务所周科律师认为，这其实是广大老百姓对中国内地法制制度没有信心，是内地法制公信力不高的表现。
“在我们一桥之隔的香港人，这样的维权方式他们称之为内地的流氓文化，因为在香港他们是讲规则的，在他们的大环境中只要是司法确定的东西，即使是不公平的也是要服从，是要严格执行的，这涉及到一个比较专业的法律问题。但在内地不同，内地讲规则是解决不了问题的，也没有严格统一的规则执行，即使依靠法律打官司，也未必就一定是按既定的规则出牌，那么对于老百姓而言也就不管什么规则了，他们要的只是效果，他们于是很容易就不按常理出牌。”他说，民众对法制的不信任主要有三大原因：其一，从专业角度看，法律事实与客观事实本身是存在一定距离的，因为法律讲的只是证据，没有确凿证据就很难完全反映事实真相，因此这种距离感会很容易让广大民众对法制产生“误解”，这也要提醒广大市民在理性维权中，一定要认识到收集证据的重要性，要树立起基本的法制意识，而不仅仅是泼妇骂街的不理性行为；其二，目前行政对司法干预太多，司法腐败也是不容忽视的原因之一；其三，是最重要的一点，就是严重缺乏统一的裁判标准，这点在房地产纠纷或维权官司中体现得最为明显，经常的情况是，同一法官，同一类型事件，甚至在同一时间段内发生的情况，判决的结果都大不一样，因为没有细化的量刑标准，法官的酌情自由权就很大，那么这种相对人治的公信力自然比法治要差很多。这也就是为什么在香港，只要是司法确定的东西，即使有不公也有信服力，因为其有统一的认证模式和标准。
接下来会否爆发更多“维权”？
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调控不放松，房价还将下跌“降价维权”
基于对“深圳式维权”的种种原因和特征的分析，业内人士普遍认为，要令此类事件减少，一是开发商的生产、销售过程合法合规，不损害消费者权益；二是相关政府部门明确规范、依法办事；三是购房者对楼市理智，知道“买房有风险，入市需谨慎”，买了以后是涨是跌都自己扛。“显然，现在就这三点都还做不到，更何况房价已经明显进入下跌通道，在两会传达房地产调控不放松的信号之下，房价无疑还将继续下跌，那么可以预期的‘降价维权’事件还将增多。”邓志旺说。
韩世同则认为未必，一是因为目前政策强调差异化，如信贷政策倾向对首次置业者提供优惠利率，“刚需盘”这一块的市场活跃起来了，作为楼市的主流产品，它们不需要再降多少价也能卖得不错了；二是因为有了前车之鉴以后，开发商在确定降价前都会做好防范老业主“维权”的准备，比如某些前期没卖多少的楼盘，干脆以下调后的价格重新开盘，而某些前期卖了较多的楼盘，就以“限量加推”特价房的形式，一点点消化，或者先偷偷给老业主做些安抚性的补偿再降价。“现在的情况，有些开发商反而希望被维权甚至自己找人制造维权假象，以示真的大降价了，吸引更多买家。”韩世同说这就是现在有的楼盘一边被“占领”一边热销的现状。
○维权建议
冷静、理性维权方式往往“收效”更大
深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为，中国人讲究合情、合理、合法，情理往往被放在前面，最后才谈法律，但降价维权这个问题上应该首先遵循契约精神。要让开发商因为降价的原因去补差价确实不太合理，而且买卖双方之间的信息不对称是长期的问题，长期问题用短期的补偿方案来解决是不对的。
他支持消费者的维权意识，但建议首先要熟悉法律、法规，要明白开发商对你作出的口头承诺不能作为法律依据，承诺一定要写进合同里才算数。且要通过多种渠道去了解信息，不要只听卖家一面之辞，同时可以找专业人士、法律人士咨询帮助进一步做到理性、合法。其次建议国家应该出台一些更有针对性的法律、法规和政策，以便于购房者保护自己的权益。再者建议保险公司可以开发新险种，例如在业主遭遇大幅度降价时为他们提供补偿，保障他们利益。
深圳中原二级市场董事总经理玉家雄则建议，置业者买房一定要量力而为，心态才能相对平和，特别是当遇到有开发商不兑现承诺的情况下，即使维权也必须要冷静处理，寻求法律人士和专业人士的援助，切忌过激的行为，“因为过去的例子可以说明，太过激烈的手段往往并不一定能够争取到自己想要的东西。”他说。
○应对建议
避免成为公共事件，政府有义务！
知名公共关系专家、中山大学公共传播研究所研究员林景新透露，诸如万科等一些具有领军地位的房企，也已经越来越意识到危机公关的重要性，并付诸了一些具体行动。“不过有一点需要明确的是，作为市场经济主体之一，房地产行业同样也有一只看不见的手，并不是发展商单方面就能解决问题的。”
他坦言，比如当遇到类似跳楼这样比较极端的维权方式，虽然不合理也不合法，但民众对于自身利益的诉求是可以理解的，我们要看到这背后有两方面的原因。其一，发展商往往在楼盘销售过程中会存在过度宣传，传递的信息几乎都是相当一致：赶紧买，只会涨不会跌，保值升值绝对保证，而在这样一面倒的宣传鼓动下，政府并没有做出过任何的规定来给予规范或控制，因为地方政府也是房地产的既得利益者，他们也同样希望房价只涨不跌，当然不会像股市那样时时提醒“市场有风险，入市需谨慎”。其二，具体到深圳区域，之所以降价维权比哪里都闹得凶，正是因为多年来的集体意识都认为，买房就能赚钱不可能亏，亏了就在心理上根本无法接受。
因此林景新认为最为关键的是，在危机公关的具体处理上，除了发展商首先要有自省心，要第一时间冷静事态外，政府也应该时刻把握楼市行情，要及时与开发商沟通，尽量避免维权事态走向公共事件。同时政府要积极联合媒体，做好舆论导向，在引导业主尊重契约法治精神的同时，更重要的是多与维权的市民沟通，建立及时有效的良性沟通渠道和机制。
本版采写：南都记者 左娟、郝丹