近日一份汇集住房城乡建设部等七部门意见的报告提出，在坚决抑制不合理住房需求的同时，要保证首套住房贷款供给。这对首次置业者来说，或许是一个刺激信号。昨日，记者从中介机构获悉，2月广州二手楼市首次置业者的比例首次超过七成，接近75%，较以往增加一成左右；改善型买家的比例则下降至两成左右；投资需求持续萎缩。

　　专家指出，当前首套房贷利率已有放松的迹象，首次置业等刚性需求预计将长期主导二手楼市。

　　二手楼市投资需求持续萎缩

　　随着成交宗数增加，2月广州二手楼买卖均价重回1.4万元/平方米左右，环比有所上涨；住宅租赁市场表现活跃，但并未出现大幅加租现象。

　　最新发布的2月合富标准二手住宅价格指数显示，2月广州二手楼市出现反弹，看楼量、成交量较1月明显增加，大致恢复至去年四季度的平均水平，但仍较低；长期积累的刚需有所释放，新客源增加，部分买家看不清后市观望，部分买家持“执平货”心态还价幅度较大。业主心态总体平稳，议价空间不足，部分急售业主让价较大。个别板块由于高端买家入市被限，成交未能放出，新广从板块、华南板块、洛溪板块以及工业大道等不少板块受一手新盘价格有所调低影响，价格跌幅较大。总体市场仍然是僵持博弈状态。

　　合富辉煌市场部首席分析师龙斌指出，从买家结构看，2月交投的二手买家以长期积累的刚性需求为主，大多看楼时间在半年以上，其中需求较迫切的首置婚房需求占了较大比例。数据显示，2月广州二手楼市首次置业者的比例首次超过七成，接近75%，较以往增加一成左右；改善型的比例则下降至两成左右；投资需求持续萎缩。

　　业主心态总体较强硬

　　不过，根据合富置业分析，2月份业主心态总体较强硬，一方面受物价仍然高企影响；另一方面，前期已有所降价的业主，进一步让价的意愿不高，基本以维持原来的放盘价为主，个别地段优质、需求旺盛的单位甚至小幅返价。

　　龙斌分析，目前二手买家深度观望的情绪虽然有所缓解，但仍有所分化，未能形成较一致的积极预期。总的来说，买家心态大致有以下3种类型：第一种是积累的迫切性刚需“实客”。这部分买家多为首次置业者，入市积极，预期政策有所趋稳，认为楼价调控大致到位，需求以中低价位物业居多，约占整体楼市的四成；第二种是看不清后市的买家。改善型买家以及新客的占比相对较高，大多表现为犹豫不决、入市谨慎、摇摆不定等，部分买家“执平货”心态明显，部分受个别一手新盘价格走低影响较大，约占整体楼市的三成；第三种是坚决看跌的买家。改善型需求居多，表现为持币观望，对政策有期待，还价幅度大(两成以上)，约占整体楼市的三成。

　　二手楼价总体以稳为主会有所下行

　　近日一份汇集住房城乡建设部等七部门意见的报告提出，今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。

　　这对广州二手楼市会否是个刺激？

　　实际上，广州首套房贷利率已出现松动迹象。广州中原地产项目部总经理黄韬在接受采访时指出，2、3月以来，广州银行业开始放松首套房贷利率，部分大行可以给予8.5或9折利率优惠，不过他强调，这并非针对所有客户，且目前各行二套房贷政策未有松动迹象。

　　龙斌昨日也表示，目前银行资金链不是特别紧，供应相对均衡，有些银行已经开始争取优质客户。相比过去，现在首套房贷利率变化也比较大，几乎没有上浮，有的可以打9折到9.5折优惠，一些外资银行非常积极，其次是股份制和中小银行，国有大银行的趋势还不明显，“随着未来流动性宽松格局进一步确立，首套房贷8.5折优惠利率有望重现市场。”

　　“2月广州二手楼市低位回升的势头能否持续，取决于首置、首改和少部分出租型买家入市的持续性，以及心态、预期转向积极。”龙斌分析称，调控政策持续高压，经济增速放缓以及多数业主降价意愿不高，这个环境下，市场仍会以消化积压较长时间的刚需。当然，严格限购一年多积压的潜在刚需仍然较庞大，预计今年这部分刚需将会以缓慢释放为主，二手交投量难以放量，在较低位带有间歇性反弹的运行方式或许会成为常态，刚性需求将长期主导楼市。

　　“二手楼市首次置业约占75%的比例已经非常高了，过年后释放了部分首次置业者积压已久的需求，下来更多改善型买家可能会考虑出手了。”龙斌认为。

　　而鉴于通胀高企，严格限购，大部分业主进一步大幅度降价的动力不足，二手楼价总体以稳为主，会有所下行。

　　(作者：胡良光)