楼盘只盖了一半，没有预售证，开发商就堂而皇之地卖房子。这种情况居然也出现在房企龙头保利地产(600048)的身上。近日，《投资快报》记者走访了保利地产在广州的一个新盘，虽然该楼盘热卖，签约率过半，但是该楼盘却还没有拿到预售证，部分项目还没有封顶，但开发商竟然要求购房者先垫付部分首付的金额。法律人士表示，这种行为已经违反了国家法律，购房者将要承担风险。

　　开发商玩起“穿越”

　　房地产市场低迷，不少开发商经济拮据，只能把手伸向购房者。近期，《投资快报》记者走访了广州本地的新盘和热卖盘，发现房地产开发商存在没有申请预售许可证，就擅自向购房者索取订金、甚至是首付。

　　本月底，《投资快报》记者走访了保利地产位于芳村的一个新楼盘——保利公园九里，虽然保利地产是国内著名的房地产龙头，但是在目前楼市史无前例的调控政策之下，该楼盘预售期也“玩起了穿越”，先销售后封顶。

　　上周日，当《投资快报》记者实地踩点保利公园九里时了解到，根据销售代表反映的情况，该楼盘的销售比较可观。按照销售代表陈小姐的说法，保利公园九里每天签约的户数有三、四十户，在节后全广州市的销售量能挤进前五。

　　记者观察到，当日还有一个购房团来踩点，这个购房团大概十几人，他们都是选定同一个楼盘集体买入。销售代表告诉记者，这样销售价格就可以有折上折的优惠。

　　保利地产这个楼盘是在2010年拿到地块，但是却是在去年9月份才开始动工。“当时我们的拿地价还算挺准的，5000元左右每平米。而就在隔壁的中国中铁在建项目，比我们早拿到地块，但是成本价却在7000元每平米。”销售代表陈小姐告诉记者，现在保利公园九里的售价在12000元~14000元每平米，预计2014年才能入住。

　　开发商：承诺按时交楼

　　不过，《投资快报》记者发现，在保利地产这一新楼盘中，预计32层，截至现在只盖了十几层。并且，楼盘的交楼时间要到2013年年底。既然楼盘还有如此长的建设时间，为何现在就可以开始销售？

　　“其实我们还没有拿到预售许可证的。”销售代表向《投资快报》记者坦言，保利公园九里有部分在建项目仍然没有封顶，所以还未有资格申请预售证，“部分在建项目可能会在3月份能够封顶，但是像这栋32层的楼房，现在也只是建了一半。”

　　记者查阅了广州市国土资源和房屋管理局网站，但在网站上并没有搜索到保利公园九里的任何资料，包括预售楼盘、以及即将预售楼盘等信息，另外，《投资快报》记者也没有在国土房管局上找到保利公园九里的预售证。

　　不过，销售代表陈小姐同时也向《投资快报》记者保证，以保利地产这家房产龙头的规格，申请预售证只是时间的问题，也承诺能够按时交楼。“只要消费者与我们签订销售协议，交付订金两万元，我们就可以跟消费者签订销售认购书。”陈小姐告诉记者，购房者可以凭借认购书到保利在广州的销售中心签合同，同时也可以交付两成的楼价款。

　　律师：先交订金、首付违反国家规定

　　《投资快报》记者在采访法律界人士时获知，按照流程，开发商应该先拿到预售证，才能够销售房屋。

　　求是和信律师事务所律师孙明江在《投资快报》记者采访时表示，没有预售许可证签订的房屋买卖合同是无效的，如果形成纠纷，在起诉之前，如果开发商补发了预售许可证，合同可以认定为有效。但是在目前情况下，没有预售许可证，说明有一定风险，消费者有权利要求退房。

　　另外，孙明江还说，对于消费者而言，房地产销售的预售协议是可以签的，也有法律效力，但是要消费者先交付订金、甚至是首付的金额，这就违反了国家行政法规。“如果按照国家建设部的要求，对没有办理预售证的房地产开发商，是不允许开发商向消费者索取任何性质的费用。地方建设局也是如此。”孙明江表示，国家法规之所以对房企这么严格，就是防止开发商非法融资。

　　不过，未拿到预售证就开展销售的情况，其实是很普遍，“全国各地都有，只不过现在国家对房地产的调控严格，令开发商融资举步维艰。”

　　不仅如此，保利地产该项目的实际销售情况也有待考证。《投资快报》记者查阅了广州市住宅销售数据，发现保利公园九里的销售情况并没有销售代表说的那样乐观。销售数据表明，自1月30日以来近一个月，保利公园九里只销售98套；自去年12月至今，保利公园销售241套。销售代表陈小姐向记者反映的情况是，目前保利公园九里的已经销售完毕，在售的房屋有四百多套。而按照公开资料对保利公园九里开盘以来的统计，网签率约在五、六成。

　　“这个楼盘的销售情况应该是被夸大了。”来看房的张小姐提出不同的意见，“如果真像他们说的那样，每天都能签售几十套，那几天的功夫就全部卖完了。哪用得着销售几个月时间？”张小姐告诉记者，她观察过春节后广州市楼盘的销售情况，每天的网签数量在10套以内就可以进入前三名了，虽然该楼盘确实热卖，但是销售情况的真实性还有待考证。

　　保利地产缺钱？

　　《投资快报》记者查阅了保利地产今年1月份的销售数据。日前，公司发布公告称，2012年1月，保利地产实现签约面积12.50万平方米，环比下降76%，同比下降75%；实现签约金额15.11亿元，环比下降73%，同比下降69%。结合历年数据，保利1月单月销售面积和销售额的环比、同比下降幅度皆为保利有公开数据(2007年6月)以来最大降幅。其中，销售面积创2008年10月以来单月最低，销售额是2010年3月以来单月最低。

　　从保利地产近几年的资产负债情况来看，与其他上市房企一样，保利地产资金链有吃紧迹象。2010年以及2011年前三季度，公司的资产负债率依次为79%、81%，而2008年和2009年该指标只不过是70%。

　　著名财经评论人朱大鸣表示，房地产‘三限’政策确实起到降低成交量和抑制价格上涨的作用。限制贷款等于限制了投机性需求，也限制了刚性需求，同时也让很多开发商资金面压力重重。限制价格上涨，确实改变了市场预期，从而改变了市场双方博弈力量天平。限购更重要的是限制了投机性和投资性需求，改变了资金的流向。

　　就保利地产在芳村的项目一事，《投资快报》记者尝试联系保利地产，但直至昨日截稿前，公司董秘办电话一直无人接听。