东莞全市商品房存量也达到600.59万㎡，环比大幅增加12.51%，时隔1年再次踏上600万㎡的关口，消化周期需要10个月左右。根据未来东莞商品房的供应节奏，以及楼市的发展趋势，东莞楼市库存预计将在2012年3-5月达到高峰，开发商的出货压力将更加沉重，楼市调整将日趋明显。

　　今年的“金九银十”，全国大部分一线城市、二线重点城市成交量继续大幅萎缩，但是东莞楼市却是保持一定的签约量，这也给不少开发商造成一种假象，以为东莞楼市形势并没有想象的那么悲观。实际上，9月以来一个半月楼市成交量的回升，仅仅是依靠大朗碧桂园、新世纪·熙龙湾等楼盘开盘价格低于预期热销所带动的，其他大部分价格坚挺的楼盘成交依旧屈指可数，即使是在周末也门可罗雀。这种局面让大部分开发商陷入两难境地，是选择继续静观其变，等待市场好转再择机出货，抑或是选择在年底有限的时间更加大胆“以价换量”。

　　当然，第四季度开发商选择何种方式应对变化的市场，主要是基于对后市走势的悲观程度，以及今年业绩的完成情况。而我认为后市将更加悲观，东莞楼市将再次走到十字路口，调整愈加明显。

　　当前，由于人民币汇率、原材料成本、人工成本不断上升，蚕食中小企业利润，中国GDP增速也逐季下降，第一季度增长9.7%，第二季度增长9.5%，第三季度增长9.1%，第四季度可能进一步下降到8%-8.5%。而东莞市1-8月份的GDP增速仅为8.0%，低于全国、全省水平，即使是被政府寄予厚望的固定资产投资，也仅为610.91亿元，同比增长7.6%。在出口方面，欧美订单锐减、利润下滑，企业转内销需重新建立渠道，陷入举步维艰境地。

　　由此可以判断，今年年底到明年，整个宏观大环境回落变得不可避免，将成为楼市调控政策之外的另一记“冷却剂”，给当前调整初现的楼市泼上一瓢冷水，近期外资抛售中国资产有所增加也是基于对楼市的看空。

　　而且，从国内保障房建设进程来看，未来几年中国从中央到各级地方政府推行的保障房建设将取得重大突破，保障房将挤入商品房“一家独大”的住宅市场，楼市双轨制将渐行渐近。虽然东莞的保障房、廉租房申请一直遇冷，覆盖人群有限，但楼市双轨制的逐渐建立，对外部一、二线城市楼市的降温作用，以及新秩序的建立，对东莞楼市后市走势的影响仍不言而喻。

　　另外，从全国商品房库存发展态势来看，截至9月底，无论是站在楼市风口浪尖的一、二线城市，还是诸如东莞之类的三、四线城市，商品房库存纷纷再次进入高位运行阶段，其中北京、上海、深圳、广州新建商品住宅库存总量高达3187万㎡，同比增长超过3成。而东莞全市商品房存量也达到600.59万㎡，环比大幅增加12.51%，时隔1年再次踏上600万㎡的关口，消化周期需要10个月左右。根据未来东莞商品房的供应节奏，以及楼市的发展趋势，东莞楼市库存预计将在2012年3-5月达到高峰，开发商的出货压力将更加沉重，楼市调整将日趋明显。

　　此外，从限购、限贷等调控政策放松预期再次落空来看，特别是佛山放松限购被紧急叫停之后，再次彰显中央调控楼市的决心丝毫没有动摇，各地楼市进入到一个深度博弈的阶段，东莞的限购疑云也始终笼罩上方。短期影响更为直接的是东莞首套房利率上浮了5%-30% ，甚至多家银行暂停房贷，此举无疑加剧了普通购房者的观望气氛，使其期望房价下跌预期不断增强，给开发商年底的营销带来重重困难，如果还是保持原来的小幅度的打折优惠，难以激发购买欲望。