随着上海、北京、深圳等国内一线城市的房价大幅度跳水，西安排名位于全国前列的商品房房价是否也会随着此轮降价风潮应时而跌，成了时下备受大家关注的话题。买还是不买？成了不少人心中的疑问；而买新房还是买二手房？更成了横在那些对房子有着刚性需求的人面前的一道选择题。记者对西安本地二手房交易市场调查后发现，西安的二手房成交量出现了大量的下跌，然而，价格却在不断上升，形成了“有价无市”的状态。

　　“有价无市”背后：业内人士透露秘密

　　一位全国连锁房产销售企业的置业经理孙先生说，二手房业主大多数是炒房者，这些人大多都有几套房子，他们都是低价拿的房子，没有多少经济压力，这些人相比开发商的能扛得住，他们投资房产就是想赚更多的钱，这就是二手房市场交易量下降而价格不降的原因。还有一个重要原因是，这些年西安市的开发力度比较大，西安市正在向国际化大都市迈进。专家、政府官员也在公开场所表示西安市的房价相比其他省会城市不高。甚至有人预测均价将来在10000元/平方米是正常的，持有这种说法的房主在西安市二手房市场里比较多，他们委托销售抬高价位的理由振振有辞。

　　这位经理认为，今年二手房市场低迷是国家宏观调控政策的显现，银行紧缩、贷款办理相对较难，首付也比过去多交的多。买房者不再像2009年~2010年的时候那样心急，但是房主不降价，大家就这样相互打心理战。

　　“尽管二手房大多数没降价，但是和物价上涨相比，今年的房价没有大涨其实就是降价了。大多数二手房是五证齐全的现房，购买居住的风险小，我们这些正规的公司还是有不错的销量。”

　　二手房中介机构数月难开单，二手房价格没降反升

　　“我们上一笔二手房交易还是今年6月份完成的。”位于北大街的信义房地产顾问公司的展经理告诉记者：“从今年年初到现在，二手房成交量一直在降，突降是在五六月份，降幅能达到40%~50%。”

　　虽然二手房的交易量今年出现大幅下降，但二手房的交易价格却出现了不降反升的现象。在西安二手房交易市场的多个房屋交易中介机构，记者也获得了和展经理相同的说法。

　　“按理说金九银十，但是这个月还不如上个月，客户量很少，成交量也很少。”人人居房产中介机构的王小姐说，虽然近期西安二手房的价格不像2008年涨得那么厉害，但依旧在不断上扬，“两室的房子都卖到50多万了。”

　　“我们与中介有来往和交流，好多中介一两个月不开(二手房的)单了。”

　　西安房地产信息网权证中心业务代表王泽华对二手房的价格有不同的认识：“二手房的房价肯定没涨，没涨就相当于在降，市场不如限购令出台以前，比起七八月份也不是很好。”

　　但是，也有二手房中介机构反馈给记者完全不同的信息。

　　“从我们店来算，10月二手房的成交量是全年以来最高的一个月，已经成交了五套了。”西安玛雅房屋西郊某店的曹店长告诉记者：“二手房价格还是在上涨，只是客户量有下降，桃园南路一处小区的房子已经从8500(每平米)卖到10000(每平米)了。”

　　房主心理价位高致二手房“有价无市”，很多业主往回收房

　　西安为什么会出现二手房成交量下降，价格却反向上扬的情况呢？

　　“二手房是私人物品，国家没有太大权利去干涉，主要还是买房业主的心理价位高。最近银行的贷款利率上调，有刚性需求的人还是要买房子，很多人去借款买房子，一次性付款的比较多，而按揭的特别少。”玛雅房屋的曹店长如此解释，也有急于用钱的业主在往下调价，更多的业主则把房子往回收，认为现不合适卖房，等待着自己心理价位的成交出现。

　　“很多业主觉得现在国家政策不停地在变，现在卖的话可能价钱低。”

　　在人人居房产中介机构，记者遇见了在此出售二手房的业主谢先生。

　　谢先生的房子位于西门附近，为102平方米的住宅，由于做生意急用钱，他决定把房子卖出去，而他给出的心理价位是85万，即每平米近8000元。

　　“这个价钱比我买的房价翻了一倍，但是我觉得应该能卖出去，在西安这个地方，住房者的需求空间很大。”他认为西安的房价只会涨不会跌。

　　但是，人人居的销售人员王小姐却认为他的报价过高难以出手。

　　西安房地产信息网权证中心业务代表王泽华也告诉记者，在其网站上同样有很多卖房者把价格标得很高，但好几个月无人问津。

　　信义房地产顾问公司的展经理称，卖房者过高的期望值造成了二手房交易的“有价无市”。

　　当然，也存在不看好房价走势、低价出手二手房的业主。

　　“昨天有个客户，在今年五六月份买的房，感觉没什么升值空间，就准备卖，买的是45万，挂在网上的价格是47万，45万、46万都能卖。”王泽华说。

　　政策影响、新房降价、观望心理，导致二手房成交量持续下跌

　　虽然决定二手房价格的是房屋所有者，然而购房者对于国家政策的适应性和对价格走势的判断决定了二手房的实际成交量。

　　在西安二手房交易中心，徐先生想要找一套三室一厅位于学校附近的房子，他给出的心理价位只有五十万元。接待他的人人居房屋销售中心的王小姐认为这个价位的房子基本上是找不到的，“两室的都卖到50多万了。”

　　徐先生给出如此价位有自己的理由：“房子现在掉价了！上海不是缩水了三分之一吗？西安肯定也会降。”

　　“成交量下降的原因是购房者在观望，想着房价肯定还会降，所以迟迟不买；另一方面，新房房价已经降了，有的开发商在打折，一些想要买二手房的客户群体去买新房了；再加上国家限购，也让一些人买不了。”西安房地产信息网权证中心业务代表王泽华解释道。

　　于此同时，二手房成为一些房产投资者的选择。“我有套新房，再买套旧的，可以租出去。”在西安二手房交易中心进行咨询的杨先生说，虽然新房的价格有降，但对于他而言还是较贵，所以选择将二手房作为投资对象。

　　“七成利率、八成按揭”难实现，担保公司成交量下降近5成

　　“去年我们二手房的贷款利率在商业银行可以拿到7到7.2折，首付也能拿到20%，但是今年已经做不到了。”主要进行二手房贷款担保业务的陕西鸿飞房产咨询公司业务主管黄先生对记者说。该公司在西安二手房交易市场的二楼竖着一个广告牌，上面写着大大的“七成利率、八成按揭”的广告语，然而，今年银行贷款利率不断上浮让这句广告成了明日黄花。

　　“今年以来，仅我们公司二手房的成交量就下降了40%~50%，完全不能和去年的情况相比，这个月(10月)到目前为止我们只完成了60多个单子，不过两三千万。”黄先生说，去年十月，其公司在二手房贷款担保方面就做到了100多个单子，共5000多万。

　　由于二手房成交量的大幅度下跌，像鸿飞房产咨询公司这样的担保公司的发展也受到了影响，黄先生说，西安市内其他的一些小型的担保公司已经在二手房担保市场不景气的背景下转去做“车贷”了。

　　根据黄先生的说法，随着二手房成交量的下降，二手房的交易价格也在下滑。但是，他预测二手房的价格会在下个月有所回升：“主要就是政策变化的影响，比如房地局的各种税费的变化，收费标准的变化以及过户程序的变动。”