新浪房产讯 (编辑 王朝凯)据报道，2011年9月全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，尽管跌幅十分微小，但却意义重大。著名房地产经济学家谢逸枫表示，楼市历经国务院18个月调控，今年首次下降，说明遏制部分城市房价上涨过快趋势的预期效果正在显现。在调控大环境下，海南楼市投资性置业的生存空间受到挤压，经历了国际旅游岛之初的疯狂，如今已回归理性。上海传世地产行馆总监潘莹斌认为，以省会海口为例，各类城市住宅地产，包括二手房和新建房在内，成交均价大概在6000元每平米左右，除去土地、建安和配套三大刚性成本，考虑到通胀率的高位震荡，其实城市住宅地产根本没有泡沫了。

　　而日前几大国有银行纷纷上调首套房贷利率，海南则在基准利率的基础上上浮5%-20%。业内人士认为，若无相应差别化房贷政策，银行系统上调首套房贷利率必定会对合理自主、改善性购房需求造成“误伤”。而此举的影响远不止于此，潘莹斌分析认为首套房贷利率上调对投资心理和整个行业的冲击很大，无疑会让处于深度观望中的楼市再加上一层“冰冻”，对急于回流资金的房企来说更加伤不起。

　　海口城市住宅地产刨除成本已无降价空间

　　“国际旅游岛之初，海南房地产行业过分火热，甚至成了国家实施房产调控的一个由头。”潘莹斌在与新浪海南乐居度假对话时表示，随着限价、限贷以及限购的叠加效应显现，房产信托的缩紧，海南楼市逐渐回归理性。

　　潘莹斌认为，海南楼市在城市住宅地产和旅游地产这两大类上出现倒挂的现象，城中低，城外高，旅游地产万元上下不在少数。就城市住宅地产而言，海南已不存在泡沫。“以海口为例，海口市现在各种房子包括廉价房、经适房、二手房均价大概6000多，最高也就7000。就算容积率是1.5，首先楼板价就达到2000多，土地成本摆在那，还有建安成本和配套成本也要3000多，算上通胀的因素，城市住宅地产价格已没有下跌的空间，根本就不存在泡沫了。”

　　克尔瑞楼市数据显示，今年2月份以来，海口新建商品房月度成交均价在8000元左右，进入5月份以后，基本跌破8000，成交价高位集中于6000元每平米。房产调控进行一年多以来，投资性置业已逐渐退出海口城市住宅地产。